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家と財産を守るための~不動産の相続対策 不動産の売却方法

 

 不動産を売却するときの方法について、教えてください。




 母が亡くなり、実家が空家の状態です。実家は敷地が広く、庭の手入れなどが大変ですし、私には持家がありますので、売却することを考えています。不動産を売却することは初めてなので、どのように売却していけばよいのか悩んでいます。不動産の売却方法を教えてください。




 不動産を売却する方法は、大きく分けて不動産業者が直接買い取る「買取」と、仲介業者を通じて買い手を探す「仲介」があります。




 「買取」と「仲介」について、それぞれのメリット、デメリットを中心に以下、解説いたします。

1.買取

(1)メリット

 「買取」のメリットは、「仲介」に比べて早期に不動産を売却することができることや、売却することを周囲の人に知られにくいこと、などです。

(2)デメリット

 「買取」のデメリットは、「仲介」に比べて売却価格が低くなる傾向にあることです。なぜなら「買取」は、不動産業者が対象不動産を買い取り、その後リフォーム等をし、買取価格にそれらの経費や利益を上乗せして再販売するためです。

2.仲介

(1)メリット

 「仲介」のメリットは、広く市場で買い手を探し、妥当性のある金額で売却ができることです。

(2)デメリット

 「仲介」のデメリットは、売却するまでに時間がかかってしまうことや、周囲に不動産を売却しようとしていることが分かってしまうこと、などです。


 よって、急いで現金化したい場合や、周囲に不動産を売却することを知られたくないなどの事情がある場合は、「買取」を選択することになりますが、そうでなければ「仲介」での売却をお勧めします。

3.仲介-入札方式

 「仲介」として売却する方法のうち、土地が広く住宅やマンションでの分譲が可能な場合は、相手方を分譲業者等に絞り、「入札」という方式を採ることで、より高く売れる可能性があります。
 「仲介」での一般的な売却方法では、取引相場等を参考に、売買価格の上限(売出価格)を設定します。実際に売買する価格は、売出価格より下がることはあっても上がることはありません。
 一方、「入札」によって売却する場合は、取引相場等を参考に最低入札価格を設定します。開札した結果、入札価格が最低入札価格を下回れば売買は実現しません。取引条件にもよりますが、一番高く入札された価格が、実際に売買する価格となります。

 「入札」での売却は、購入する側に競争原理が働くため、高値で売却できる可能性が高くなるのです。従って、分譲で売却できるような土地であれば、「入札」での売却を検討したいところです。

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万一に備えるための~保険の相続対策 相続対策でよく活用される保険 ~一時払い終身保険~

 相続対策として一時払い終身保険は効果的ですが、十分な検討が必要です。




 現在、生命保険には加入していないのですが、相続対策のため銀行から一時払い終身保険への加入を勧められました。どのような保険種類なのか、相続対策として有効な保険なのか教えて下さい。

  1. <家族構成>
    1. Aさん(相談者)、配偶者、お子様2名 (=Aさんの法定相続人3名)
  2. <加入事例>
    • 保険種類:一時払い終身保険
    • 契約形態:契約者=被保険者=Aさん、受取人=配偶者
    • 契約内容:保険金額1,000万円、一時払い保険料980万円




 一時払い終身保険への加入は、相続時の課税財産を減らす効果をもたらしますが、一方、一度に高額な保険料の支払いを要し、中途解約では元本割れすることもあります。相続対策として活用するには、資金の余裕があるかなど、中長期的な視点で考慮することが肝要です。




 一時払い終身保険とは、一生涯保障が続き、加入時に一括で保険料を支払う保険です。この一時払い終身保険の相続対策としての効果と注意点について、以下、解説いたします。

 

1.相続対策としての効果

 生命保険には、保険金受取人(以下、受取人)が相続人の場合に、次の相続税の非課税枠があります。この非課税枠内であれば、受け取った保険金は、相続税の課税対象にはなりません。

相続税における生命保険の非課税枠:500万円×法定相続人の数


 今回のケースでは、Aさんは加入時に保険料として現金980万円を支払います。Aさんの財産のうち、現金980万円が減ります。一方、Aさんが死亡した時には、保険金1,000万円を受取人である妻が受け取ります。

 生命保険金は、Aさんの遺産ではなく受取人固有の財産ですが、相続税においては、「みなし相続財産」として課税対象となります。但し上記の非課税枠として、Aさんの場合は1,500万円(500万円×3人)あるため、相続人である妻が受け取った保険金1,000万円は、その全額が相続税の課税対象になりません。そのため、現預金で保持するよりもAさんの相続税を軽減する効果があります。

 また、受取人を指定することができるため、渡したい人に保険金という形で財産を残すことができます。

 さらに、上述の通り、保険金は受取人固有の財産であるため、預貯金のように一定の相続手続きを要せず、受け取った保険金はすぐに自由に使うことができます。これにより、葬儀費用や受取人の当面の資金の確保ができる、という点も利点といえます。

 そのため一時払い終身保険は、一般的に相続対策としてよく活用されます。

 

2.一時払い終身保険の注意点


(1)一定期間、元本割れする

 加入後、一定期間中に解約すると、解約時に保険会社から戻ってくるお金(解約返戻金)が支払った保険料より少なくなります。相続対策で加入した場合、途中でこの保険を解約する可能性は低いとはいえ、万が一、お金が必要になった時に、解約のタイミングによっては元本割れしてしまうため、注意が必要です。


(2)保険料が高額のため、手元の資金が減る

 加入時に高額の保険料を一括で支払うため、手元の資金が一度に減ります。相続対策としては有効ですが、当面の生活費や病気・けがに備えた緊急予備資金などを確保した上で、加入を検討する必要があります。


 一時払い終身保険は、仕組みもシンプルで相続対策に有効な保険として、銀行の窓口でも積極的に販売されている保険商品ですが、一定期間は解約がしづらいためすぐの見直しがしにくい商品でもあります。相続対策として加入する場合は、メリット、デメリットを十分理解した上で検討しましょう。

 

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