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トラブルにならないための~法律の相続対策  不動産共有者が死亡した後の持分の帰属先

 今回は相談事例を通じて、不動産の共有者が死亡した後の持分の帰属先について、ご紹介します。



 私が所有している土地の共有者が亡くなりました。その共有者には相続人がいません。相続人がいない場合、財産は国庫へ帰属すると聞いたのですが、この共有者の持分を取得することは可能でしょうか。




 あなたは民法255条により、共有者の持分を取得できる場合があります。




 相続人がおらず、財産が相続債権者や受遺者にも帰属せず、特別縁故者がいない場合には、相続財産は国庫に帰属する(民法959条)とされています。
 民法255条との関係について、判例では、「共有者の一人が死亡し、相続人の不存在が確定し、相続債権者や受遺者に対する清算手続が終了したときは、その持分は、民法958条の3に基づく特別縁故者に対する財産分与の対象となり、右財産分与がされないときに、同法255条により他の共有者に帰属する。(最二小判平1.11.24)」と判示されています。
 したがって、状況を確認して、あなたが共有者の持分を取得できる可能性があるなら、利害関係者として家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申立てをなさってみてはいかがでしょうか。

[補足]

・相続債権者及び受遺者に対する弁済(民法957条)
 相続人のあることが明らかにならなかったときは、家庭裁判所に選任された「相続財産の管理人は、遅滞なく、すべての相続債権者及び受遺者に対し、一定の期間内にその請求の申出をすべき旨を公告しなければならない。」

・特別縁故者に対する相続財産の分与(民法958条の3)
 相続人の不存在が確定し、相続債権者や受遺者に対しての清算手続が終了した場合において、「相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができる。」

・持分の放棄及び共有者の死亡(民法255条)
 「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。」

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お金に困らないための~税金の相続対策  農地の相続税評価

 農地の相続税評価について、教えてください。




 先祖代々農家をしており、農地を多数所有しております。固定資産税の支払額は大きくないので、評価も低いだろうと思っていましたが、近隣では多額の相続税を支払ったという話も聞きます。相続税の計算の際、農地はどのように評価するのでしょうか?




 農地は、政策上、固定資産税額などは比較的低く抑えられていますが、評価対象の農地の所在している地域などによって、予想以上に相続税評価額が高額になる場合があります。




 農地は、農地法などの法律により宅地への転用が制限されています。
 また、都市計画などにより地価事情も異なるため、相続税の計算上、農地の評価をするにあたり、一定の考慮がなされています。

1.4つの農地

 相続税を計算する場合の農地の評価は、まず、その立地等により分類された以下の4つの農地のどれに該当するのか判断します。

農地の種類 農地の説明
純農地 宅地の影響を受けない農地
中間農地 純農地よりも農業政策上の規制が少なく、売買の可能性が高い農地
市街地周辺農地 市街地に近接する宅地化傾向の強い農地
市街地農地 市街化区域にある農地

 実際には、毎年国税庁から公表されている「路線価図・評価倍率表」の“評価倍率表(一般の土地等用)”に、地域ごとに定められた農地の種類が記載されています。ここを見て、上記のうちいずれの農地に該当するのか判断します。

2.評価方法

 いずれの農地に該当するか判断した後は、その農地ごとに定められた次の評価方法により、評価します。

【評価方法】
農地の種類 評価方法
純農地
中間農地

固定資産税評価額 × 倍率(※)

(※)倍率は、国税庁が定める倍率表でその土地が所在する区域の評価倍率を用います。具体的には、毎年国税庁から公表されている、「路線価図・評価倍率表」の“評価倍率表(一般の土地等用)”に、地域ごとに定められた農地の種類とともに、純農地あるいは中間農地であれば倍率が併記されています。たとえば純農地で倍率が24であれば、“純24”と記載されています。この併記された数値が固定資産税評価額に乗ずる倍率となります。

市街地周辺農地

その農地が市街地農地であるとした場合の価額 × 80%

市街地農地

(その農地が宅地であるとした場合の価額(※1)/㎡ - 造成費の金額(※2)/㎡)×地積

(※1)その農地が宅地であるとした場合の価額は、路線価方式又は倍率方式により計算します。

(※2)造成費の金額は、その農地を宅地化するために要する費用の額で、整地費、土盛り又は土留めに要する費用などの額をいい、地域ごとに国税庁が定めています。具体的には、毎年国税庁から公表されている、「路線価図・評価倍率表」に、地域ごとに定められた“宅地造成費の金額表”に記載がされていますので、こちらを用いることとなります。


 相続税の計算における土地の評価は、土地によって考慮すべき点や計算方法等が異なります。土地を含めた相続税における財産評価についてのご相談は、当事務所までお気軽にお問い合わせください。


<参考>
 財産評価基本通達34、36~40 国税庁HPタックスアンサー「No.4623 農地の評価」他

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