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トラブルにならないための~法律の相続対策  意思確認ができない場合に、相続登記は必要か

 今回は相談事例を通じて、意思確認ができない場合の相続登記の必要性について、ご紹介します。



 数年前に父が亡くなり、分割協議により、父の所有していた不動産を母が相続しました。母はその際に相続登記をしておらず、現在もそのままの状態ですが、最近認知症が進行したことで、意思の確認が難しくなっています。
 母が亡くなる前に相続登記を済ませた方がよいと思ったのですが、どのように進めたらよいでしょうか。




 本件では、遺産分割が成立しており、母が当該不動産を取得することで実体法上の権利関係は確定しています。ところが、登記申請はその申請人の意思を前提とするため、母ご本人が登記申請をする意思表示ができない場合には、登記はできないことになります。




 ご本人が意思表示できないのであれば、後見人を付すなどして、ご本人の代わりに意思表示をしてもらうことが考えられますが、本件でそのためだけに後見人等を選任するのは、いささか躊躇します。後見人は登記以外の日常的な財産管理等もするため、きっかけが登記であっても、かなり煩雑で厳格な手続きをし続ける必要があるためです。

 本件では、既に権利関係は確定しているため、何としてでも母名義に登記を変更しなければならないと考えるのではなく、本当に必要に迫られた際(例えば当該土地の処分や担保設定など)に行うこととして、そのままにしておくことも、現実問題として致し方ないのではないかと考えます。

 なお、仮に母ご本人に相続が開始した場合であっても、既に母が取得することで成立している遺産分割は有効であるため、名義が父のままであったとしても、当該不動産は母の相続財産として計上し、登記も、その際に母の相続人により

 父 → 母 → 母の相続人

の順に変更することになります。

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
 本情報の転載および著作権法に定められた条件以外の複製等を禁じます。

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お金に困らないための~税金の相続対策 間口が狭く奥行の長い土地の評価

 間口が狭く奥行が長い土地は利用しづらい面から、相続税を計算する上での土地の評価上、一定額を減額してもらえます。




 下記の土地を相続しました。
 間口が狭く奥行が長い土地ですが、相続税を計算する上で、何らか考慮をしてもらえるのでしょうか?




 相続税を計算する上での土地の評価において、奥行の長短や間口の広狭によって利用価値が低いと考えられる土地は、一定の減額が認められています。


1.奥行が長い土地の評価

 相続税を計算する上では、奥行の長短により利用価値が低いと考えられる土地は、奥行距離に応じて一定の減額が認められています。

 具体的には、対象となる土地の奥行距離に応じ、地区区分ごとに定められた「奥行価格補正率」を乗じることで、土地の評価額を減額します。

【奥行価格補正率表(一部)】

 奥行距離とは、原則として土地に接する道路からみた当該土地の奥行の距離です。

 ご相談の土地の場合、奥行距離は「25m」、地区区分は「普通住宅地区」ですので、奥行価格補正率「0.99」を乗じることで、土地の評価額を減額します。

2.間口が狭い土地の評価

 間口の広狭により利用価値が低いと考えられる土地も上記1.と同様、間口距離に応じて一定の減額が認められています。

 具体的には、対象となる土地の間口距離に応じ、地区区分ごとに定められた「間口狭小補正率」を乗じることで、土地の評価額を減額します。

【間口狭小補正率表】

 間口距離とは、原則として道路と接する部分の距離です。

 ご相談の土地の場合、間口距離は「6m」、地区区分は「普通住宅地区」ですので、間口狭小補正率「0.97」を乗じます。

3.奥行と間口のバランスが悪い土地の評価

 土地の奥行距離が間口距離に対して一定倍率以上ある場合は、バランスが悪く使いづらいということから、その倍率(奥行距離÷間口距離)に応じて一定の減額が認められています。

 具体的には、対象となる土地の倍率に応じ、地区区分ごとに定められた「奥行長大補正率」を乗じることで、土地の評価額を減額します。

【奥行長大補正率表】

 ご相談の土地の場合、奥行距離÷間口距離が25÷6=4.16…→4倍超となります。地区区分は「普通住宅地区」に該当するため、奥行長大補正率「0.94」を乗じて評価します。

4.計算例

 ご相談の土地の評価額は、以下の通りとなります。

 計算の順番は、まず正面路線価に対して奥行価格補正率を乗じ、次に間口狭小補正率、奥行長大補正率を乗じて、1平方メートル当たりの価額を求めます。その次に、地積を乗じて土地の評価額を算定します。

  1. ① 100,000円[正面路線価]×0.99[25m:奥行価格補正率]=99,000円
  2. ② ①×(0.97[間口狭小補正率]×0.94[奥行長大補正率])=90,268円
  3. ③ 90,268円×150平方メートル=13,540,200円


 土地の評価については、その土地によって考慮すべき点・計算方法等が異なります。
 土地の評価や相続税の計算については、当事務所へお気軽にお問い合わせください。


<参考>
 財産評価基本通達20-4

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
 本情報の転載および著作権法に定められた条件以外の複製等を禁じます。


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