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家と財産を守るための~不動産の相続対策 廃業した自社ビルの活用法

 廃業後空室のままの修繕が必要な自社ビルを、相続財産として子供に託すのは忍びないのですが、どうしたらよいでしょうか。




 少し前に会社を廃業し、会社に賃貸していた私所有の築40年のビルが未使用となっています。賃貸を検討していますが、修繕が必要となるため迷っています。このままの状態で相続になったときに、子供たちに迷惑がかかるため何とかしたいと考えていますが、どうしたらよいでしょうか。なお、借入金はありません。




 空きビルの活用法としては、賃貸や売却などが考えられますが、将来の相続を見据えるのであれば、ご自身のみで判断するのではなく、お子様等に相談しながら検討されることをおすすめします。




1.元自社ビルを賃貸する場合
(1)借主が見つかりにくい

 自社で使用していたビルは、フロア単位での賃貸が難しく、一棟での賃貸となるケースが多いです。一棟で賃貸する場合、管理面の負担は少なくなりますが、需要が限定され、借主がなかなか見つからない恐れがあります。

 更に、オフィスは、マンション等の住居よりもエリアが限定されるため、立地によっては、フロア単位での賃貸が可能であっても借主がなかなか見つからない場合があります。

(2)修繕費用は想定賃料の1年分以上

 その一方で、事前に必要となる修繕の費用は、少なくても想定賃料の1年分以上と推定されますので、修繕実施の有無及びその実施時期については、慎重に検討する必要があります。

 しかし、検討に時間をかけ過ぎますとその間の維持管理費(固定資産税・火災保険料 等)の負担が重くのしかかってきます。

2.元自社ビルを相続した場合

 以下の前提条件で、①ビルを賃貸している場合、②ビル解体後更地のままの場合、③空きビルのままの場合、それぞれの相続税評価額を算定してみましょう。

(前提条件)
土地 路線価:200千円/㎡ 面積:500㎡ 借地権割合:50%
建物 固定資産税評価額 50,000千円 借家権割合:30% 賃貸割合:100%
①ビルを賃貸している場合 ②ビル解体後更地のままの場合 ③空きビルのままの場合
土地 200千円×500㎡=100,000千円
100,000千円-100,000千円×50%×30%×100%=85,000千円
200千円×500㎡=100,000千円 200千円×500㎡=100,000千円
建物 50,000千円-50,000千円×30%×100%=35,000千円 50,000千円
合計 85,000千円+35,000千円=120,000千円 100,000千円 100,000千円+50,000千円=150,000千円

 上記のとおり、相続税評価額は、最も収支が悪い(マイナス)空きビルが最も高額となります。

3.空きビル対策

 上記2.のとおり、空きビルの状態は1日も早く解消する必要があります。その対策として、以下をおすすめします。

  • ①不動産仲介業者等に相談し、所有ビルの賃貸需要を把握
  • ②賃貸需要が見込めない場合は、現状での売却又はビル解体後の活用・売却を検討
  • ③賃貸需要が見込める場合は、期間を設けて賃貸募集を開始
    • 旺盛な需要が見込める場合は、賃貸募集前の修繕実施も検討
    • 安価な賃料での賃貸は、所有ビルの価値減少に繋がるため、適正賃料での賃貸を心掛ける
  • ④期間内に借主が見つからない場合は、②を検討

 なお、将来の相続を見据えた所有ビルの活用については、ご自身のみの判断で決定するのではなく、お子様等に相談されながら検討されることをおすすめします。

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万一に備えるための~保険の相続対策 生命保険を利用した兄弟姉妹への財産分与

 妹へ財産分与するために生命保険を利用する際のポイントを教えてください。




 障害者である妹の生活費の一部を私が援助しています。私が亡くなった後のことを考え、確実に私の財産の一部を妹に分与できるよう、保険会社に相談したところ、以下の2通りのプランを提示されました。税金の取扱いや検討する際のポイントを教えてください。なお、私の相続人は、配偶者と長女です。

【提案内容】保険種類:ABともに終身保険、保険金:2,000万円

プランA プランB
契約者 相談者
(保険料相当額を相談者が贈与)
被保険者 相談者 相談者
保険金受取人




 将来妹さんが受け取る保険金の税務上の取扱いは、プランAは相続税、プランBは所得税の課税対象となります。いずれがよいのかは、税金以外の相談者ご自身の財産額やご家族との関係等も考慮に入れるとよいでしょう。




 ご相談のケースでのプランA及びBについて、保険金の税務上の取扱いと留意点をまとめたものが、下表となります。

プランA プランB
保険金の税務上の取扱い(課税対象となる税目) 相続税(みなし相続財産) 所得税
留意点
  • ご相談者の相続財産によっては相続税の申告が必要となり、妹さんに相続税がかかることがある
  • 相続税がかかる場合には、妹さんは、死亡保険金の非課税制度は適用できず(※1)、2割加算の対象(※2)
  • 妹さんに相続財産の内容を知られてしまう
  • 妹さんは相続人との接触が必要
  • 相続税の対象とはならないため、ご相談者の相続財産から切り離すことが可能
(※1)死亡保険金の非課税(500万円×法定相続人の数)制度は、受取人が相続人である場合に適用できる。
(※2)被相続人の一親等の血族(代襲相続人となった孫(直系卑属)を含む。)及び配偶者以外の人である場合には、その人の相続税額にその相続税額の2割に相当する金額が加算される。

 プランA・Bいずれも確実に妹さんが保険金を受け取れますが、税務上の取扱いや特徴が異なります。どちらが適しているかは、相談者ご自身の財産の保有状況が重要なポイントとなります。
 一般的に税負担の側面からみると、ご相談者の保有財産が多く相続税の負担が大きいほどBがベター、逆にご相談者の保有財産が少なく相続税の負担に不安がない場合はAがベターと考えられます。
 しかし、税負担以外の側面からみると、Aでは上述のとおり、相続手続きの際、他の財産も妹さんに知られるなど、相続人であるご家族との関係において何らかの影響が生じる可能性があります。一方、Bは妹さんが自身の所得として申告し、ご相談者の相続手続きとは切り離されるため、財産状況を知られるなどの心配はなく、相続人との接触もありません。

 想定される税金の多寡だけでなく、ご相談者の財産の状況、ご家族との関係も考慮して検討いただくことをおすすめします。

 

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トラブルにならないための~法律の相続対策  不動産共有者が死亡した後の持分の帰属先

 今回は相談事例を通じて、不動産の共有者が死亡した後の持分の帰属先について、ご紹介します。



 私が所有している土地の共有者が亡くなりました。その共有者には相続人がいません。相続人がいない場合、財産は国庫へ帰属すると聞いたのですが、この共有者の持分を取得することは可能でしょうか。




 あなたは民法255条により、共有者の持分を取得できる場合があります。




 相続人がおらず、財産が相続債権者や受遺者にも帰属せず、特別縁故者がいない場合には、相続財産は国庫に帰属する(民法959条)とされています。
 民法255条との関係について、判例では、「共有者の一人が死亡し、相続人の不存在が確定し、相続債権者や受遺者に対する清算手続が終了したときは、その持分は、民法958条の3に基づく特別縁故者に対する財産分与の対象となり、右財産分与がされないときに、同法255条により他の共有者に帰属する。(最二小判平1.11.24)」と判示されています。
 したがって、状況を確認して、あなたが共有者の持分を取得できる可能性があるなら、利害関係者として家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申立てをなさってみてはいかがでしょうか。

[補足]

・相続債権者及び受遺者に対する弁済(民法957条)
 相続人のあることが明らかにならなかったときは、家庭裁判所に選任された「相続財産の管理人は、遅滞なく、すべての相続債権者及び受遺者に対し、一定の期間内にその請求の申出をすべき旨を公告しなければならない。」

・特別縁故者に対する相続財産の分与(民法958条の3)
 相続人の不存在が確定し、相続債権者や受遺者に対しての清算手続が終了した場合において、「相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができる。」

・持分の放棄及び共有者の死亡(民法255条)
 「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。」

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お金に困らないための~税金の相続対策  農地の相続税評価

 農地の相続税評価について、教えてください。




 先祖代々農家をしており、農地を多数所有しております。固定資産税の支払額は大きくないので、評価も低いだろうと思っていましたが、近隣では多額の相続税を支払ったという話も聞きます。相続税の計算の際、農地はどのように評価するのでしょうか?




 農地は、政策上、固定資産税額などは比較的低く抑えられていますが、評価対象の農地の所在している地域などによって、予想以上に相続税評価額が高額になる場合があります。




 農地は、農地法などの法律により宅地への転用が制限されています。
 また、都市計画などにより地価事情も異なるため、相続税の計算上、農地の評価をするにあたり、一定の考慮がなされています。

1.4つの農地

 相続税を計算する場合の農地の評価は、まず、その立地等により分類された以下の4つの農地のどれに該当するのか判断します。

農地の種類 農地の説明
純農地 宅地の影響を受けない農地
中間農地 純農地よりも農業政策上の規制が少なく、売買の可能性が高い農地
市街地周辺農地 市街地に近接する宅地化傾向の強い農地
市街地農地 市街化区域にある農地

 実際には、毎年国税庁から公表されている「路線価図・評価倍率表」の“評価倍率表(一般の土地等用)”に、地域ごとに定められた農地の種類が記載されています。ここを見て、上記のうちいずれの農地に該当するのか判断します。

2.評価方法

 いずれの農地に該当するか判断した後は、その農地ごとに定められた次の評価方法により、評価します。

【評価方法】
農地の種類 評価方法
純農地
中間農地

固定資産税評価額 × 倍率(※)

(※)倍率は、国税庁が定める倍率表でその土地が所在する区域の評価倍率を用います。具体的には、毎年国税庁から公表されている、「路線価図・評価倍率表」の“評価倍率表(一般の土地等用)”に、地域ごとに定められた農地の種類とともに、純農地あるいは中間農地であれば倍率が併記されています。たとえば純農地で倍率が24であれば、“純24”と記載されています。この併記された数値が固定資産税評価額に乗ずる倍率となります。

市街地周辺農地

その農地が市街地農地であるとした場合の価額 × 80%

市街地農地

(その農地が宅地であるとした場合の価額(※1)/㎡ - 造成費の金額(※2)/㎡)×地積

(※1)その農地が宅地であるとした場合の価額は、路線価方式又は倍率方式により計算します。

(※2)造成費の金額は、その農地を宅地化するために要する費用の額で、整地費、土盛り又は土留めに要する費用などの額をいい、地域ごとに国税庁が定めています。具体的には、毎年国税庁から公表されている、「路線価図・評価倍率表」に、地域ごとに定められた“宅地造成費の金額表”に記載がされていますので、こちらを用いることとなります。


 相続税の計算における土地の評価は、土地によって考慮すべき点や計算方法等が異なります。土地を含めた相続税における財産評価についてのご相談は、当事務所までお気軽にお問い合わせください。


<参考>
 財産評価基本通達34、36~40 国税庁HPタックスアンサー「No.4623 農地の評価」他

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家と財産を守るための~不動産の相続対策 相続不動産の売却に相続登記は必要?

文書作成日:2020/01/20


 相続登記をしないと、相続した不動産を売却することはできませんか。




 父名義の一戸建の自宅(実家)を、父が亡くなったことで相続することになりました。相続人は姉と私で、ともに家族と持家に住んでいるため実家に住む予定はなく、売却することで意見は一致しています。
 すぐに売却する予定の不動産でも、相続登記をした後でないと売却することはできないのでしょうか?




 お父様(被相続人)名義のままでは売却ができません。売主である相続人名義とするための登記(相続登記)が必要となります。




 不動産に関する権利は、民法第177条により、登記をしなければ第三者に対して主張(対抗)できないことになっています。

 相続不動産を売却する場合、相続人は自らが所有者であることを買主に主張する必要があるため、登記名義の変更を行う必要があります。また、不動産の登記は、実態に即した形になっていなければなりません。被相続人から買主への所有権移転は直接行えないため、相続した不動産を売却するのであれば、相続登記が必要となります。

 相続開始から相続した不動産の売却までの一般的な流れは、以下のとおりです。

1.遺産分割協議

 相続人全員で不動産を相続する人を決め、遺産分割協議書を作成します。
 ただし、遺言により不動産を相続する人が決定する場合もあります。

2.相続登記

 不動産を相続する人が決まったら、法務局で所有者変更の相続登記を行います。

 この相続登記には、法律上定められた期限も義務もないため、買主への所有権移転前までに行えば、実務上は問題ありません。しかし、必要な書類の取得に手間取り、相続登記に時間がかかることで、不動産の買主が見つかっても、売買契約の締結がスムーズに行えず、売却のチャンスを逃してしまうこともあります。相続不動産を売却すると決めた場合は、速やかに相続登記を行うことをお勧めします。

3.売却活動

 不動産仲介会社に売却活動を依頼します。買主が見つかれば、売主である相続人と買主との間で不動産売買契約を締結します。

4.不動産引渡し・所有権移転登記

 代金受領と同時に、不動産の引渡しおよび買主への所有権移転登記を行います。

 なお、相続した不動産については、相続をしたときの相続税だけでなく、相続登記をしたとき、不動産を保有している間、売却したとき、それぞれ税金が絡んできます。今回はこれらの説明は省いています。これらの税金に関してのご相談は、当事務所までお気軽にお問い合わせください。

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万一に備えるための~保険の相続対策 「学資保険」に関する税務の取扱い ~契約者が亡くなった場合~

 契約者が亡くなった場合の「学資保険」に関する税務上の取扱いを教えてください。




 夫が亡くなったため、生前に夫が加入していた保険契約の詳細確認を行っていたところ、次の学資保険の契約が見つかりました。この学資保険について、税金はどのように取扱われるのでしょうか。また、養育年金の支払を受けるのですが、この場合の税金の取扱いもあわせて教えてください。

  • 保険種類:学資保険(養育年金付き)
  • 契約者・保険料負担者:夫
  • 被保険者:子
  • 入学祝金・満期祝金受取人:夫
  • 死亡給付金受取人:夫




 学資保険は、契約者が死亡すると、死亡時点における解約返戻金相当額が、相続財産として相続税の課税対象となります。また、契約者死亡後の入学祝金、満期祝金の受取人は新契約者となるため、受け取った時点で、新契約者の一時所得として所得税(個人住民税含む。以下同じ)の課税対象となります。なお、養育年金の支払については、相続発生時の年金受給権の評価額が相続財産に加算されて相続税の課税対象となり、年金として支払を受けた際には、年金支給の2年目以降について、雑所得として所得税の課税対象となります。




 契約者が死亡した場合の「学資保険」に関する主な取扱いは、次の通りです。

1.契約者が死亡した場合の学資保険の取扱い

 契約者である夫が死亡した場合は、約款に基づく権利の承継人である子が新契約者となり、新契約者が解約しない限り契約は継続します。また、入学祝金、満期祝金の受取人は新契約者となり、保険料払込免除特約が付加されていれば、以後の保険料の払込は免除されます。

2.契約者が死亡した場合の学資保険の税務上の取扱い

 契約者である夫が死亡した場合の学資保険については、夫が亡くなった時点における学資保険の解約返戻金相当額が、相続財産として相続税の課税対象となります。

3.契約者死亡後に入学・満期祝金を受け取った場合の税務上の取扱い

 子が新契約者となった後に受け取った入学祝金・満期祝金は、子の一時所得として所得税の課税対象となります。
 一時所得は、夫が祝金を取得した場合と同様、次の計算式により計算します。

〔一時所得の計算式〕

一時所得の金額=総収入金額-その収入を得るために支出した費用-特別控除額(限度額50万円)

 この場合、夫が生前に負担した保険料についても子が負担したものとして、『収入を得るために支出した費用』として取扱います。他方、夫の死亡により保険料払込免除となった保険料部分については、『収入を得るために支出した費用』として取扱うことはできません。これらについて、ご留意ください。

4.養育年金に関する税務上の取扱い

 契約者である夫が死亡した場合に、契約内容によっては、以後満期までの間、養育年金(保険会社によっては「育英年金」といわれます)が支払われることがあります。夫の死亡により受け取りが開始する養育年金は、相続発生時の年金受給権の評価額が相続財産に加算され、相続税の課税対象となります。

 また、学資保険の場合、被保険者である子が、約款に基づき養育年金の受取人となりますが、子が受け取った養育年金は相続税課税済部分を除く金額が子の雑所得として所得税の課税対象となります。なお、この場合、年金支給1年目は全額非課税となるため、実質2年目以降が課税対象となる点にご留意ください。

 このように、1つの保険について税務上の取扱いが複雑に絡み合うケースがあります。保険に関する税務上の取扱いについては、当事務所へご相談ください。

 

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トラブルにならないための~法律の相続対策  意思確認ができない場合に、相続登記は必要か

 今回は相談事例を通じて、意思確認ができない場合の相続登記の必要性について、ご紹介します。



 数年前に父が亡くなり、分割協議により、父の所有していた不動産を母が相続しました。母はその際に相続登記をしておらず、現在もそのままの状態ですが、最近認知症が進行したことで、意思の確認が難しくなっています。
 母が亡くなる前に相続登記を済ませた方がよいと思ったのですが、どのように進めたらよいでしょうか。




 本件では、遺産分割が成立しており、母が当該不動産を取得することで実体法上の権利関係は確定しています。ところが、登記申請はその申請人の意思を前提とするため、母ご本人が登記申請をする意思表示ができない場合には、登記はできないことになります。




 ご本人が意思表示できないのであれば、後見人を付すなどして、ご本人の代わりに意思表示をしてもらうことが考えられますが、本件でそのためだけに後見人等を選任するのは、いささか躊躇します。後見人は登記以外の日常的な財産管理等もするため、きっかけが登記であっても、かなり煩雑で厳格な手続きをし続ける必要があるためです。

 本件では、既に権利関係は確定しているため、何としてでも母名義に登記を変更しなければならないと考えるのではなく、本当に必要に迫られた際(例えば当該土地の処分や担保設定など)に行うこととして、そのままにしておくことも、現実問題として致し方ないのではないかと考えます。

 なお、仮に母ご本人に相続が開始した場合であっても、既に母が取得することで成立している遺産分割は有効であるため、名義が父のままであったとしても、当該不動産は母の相続財産として計上し、登記も、その際に母の相続人により

 父 → 母 → 母の相続人

の順に変更することになります。

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年末年始休業日のご案内

年末年始休業日のご案内

弊事務所の年末年始休業日をご案内いたします。

ご不便をお掛けいたしますが、何卒ご協力のほどよろしくお願い申し上げます。

■年末年始休業日
 2019年12月28日(土)~2020年1月5日(日)


お金に困らないための~税金の相続対策 間口が狭く奥行の長い土地の評価

 間口が狭く奥行が長い土地は利用しづらい面から、相続税を計算する上での土地の評価上、一定額を減額してもらえます。




 下記の土地を相続しました。
 間口が狭く奥行が長い土地ですが、相続税を計算する上で、何らか考慮をしてもらえるのでしょうか?




 相続税を計算する上での土地の評価において、奥行の長短や間口の広狭によって利用価値が低いと考えられる土地は、一定の減額が認められています。


1.奥行が長い土地の評価

 相続税を計算する上では、奥行の長短により利用価値が低いと考えられる土地は、奥行距離に応じて一定の減額が認められています。

 具体的には、対象となる土地の奥行距離に応じ、地区区分ごとに定められた「奥行価格補正率」を乗じることで、土地の評価額を減額します。

【奥行価格補正率表(一部)】

 奥行距離とは、原則として土地に接する道路からみた当該土地の奥行の距離です。

 ご相談の土地の場合、奥行距離は「25m」、地区区分は「普通住宅地区」ですので、奥行価格補正率「0.99」を乗じることで、土地の評価額を減額します。

2.間口が狭い土地の評価

 間口の広狭により利用価値が低いと考えられる土地も上記1.と同様、間口距離に応じて一定の減額が認められています。

 具体的には、対象となる土地の間口距離に応じ、地区区分ごとに定められた「間口狭小補正率」を乗じることで、土地の評価額を減額します。

【間口狭小補正率表】

 間口距離とは、原則として道路と接する部分の距離です。

 ご相談の土地の場合、間口距離は「6m」、地区区分は「普通住宅地区」ですので、間口狭小補正率「0.97」を乗じます。

3.奥行と間口のバランスが悪い土地の評価

 土地の奥行距離が間口距離に対して一定倍率以上ある場合は、バランスが悪く使いづらいということから、その倍率(奥行距離÷間口距離)に応じて一定の減額が認められています。

 具体的には、対象となる土地の倍率に応じ、地区区分ごとに定められた「奥行長大補正率」を乗じることで、土地の評価額を減額します。

【奥行長大補正率表】

 ご相談の土地の場合、奥行距離÷間口距離が25÷6=4.16…→4倍超となります。地区区分は「普通住宅地区」に該当するため、奥行長大補正率「0.94」を乗じて評価します。

4.計算例

 ご相談の土地の評価額は、以下の通りとなります。

 計算の順番は、まず正面路線価に対して奥行価格補正率を乗じ、次に間口狭小補正率、奥行長大補正率を乗じて、1平方メートル当たりの価額を求めます。その次に、地積を乗じて土地の評価額を算定します。

  1. ① 100,000円[正面路線価]×0.99[25m:奥行価格補正率]=99,000円
  2. ② ①×(0.97[間口狭小補正率]×0.94[奥行長大補正率])=90,268円
  3. ③ 90,268円×150平方メートル=13,540,200円


 土地の評価については、その土地によって考慮すべき点・計算方法等が異なります。
 土地の評価や相続税の計算については、当事務所へお気軽にお問い合わせください。


<参考>
 財産評価基本通達20-4

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家と財産を守るための~不動産の相続対策 山林の売却 ~原野商法の二次被害にご注意を~

 相続で引き継ぐ山林は愛着がわきにくく、色よい話に乗ってしまいがちです。現在、原野商法の二次被害の相談が増加しています。ご注意ください。




 数年前、相続で不動産を引き継いだのですが、その中に地方の山林がありました。その山林については、行ったこともなく、何の愛着もないため、早々に処分を試みましたが、結局、買い手も引き受け手も見つかりませんでした。

 そんな折、ある不動産会社から電話があり、その山林が売れるということを言われました。ただし、山林を売却するためには、山林の位置や面積を特定することが必要であり、売却活動をする前に、私の費用負担で測量をする必要があると言われました。山林の売却をこの不動産会社へ依頼しても大丈夫でしょうか。




 まずは、その不動産会社に、(この山林の)買い手が存在するのかどうかを確認してください。通常、買い手が見つからない段階で、測量などに費用をかけることはありません。買い手が存在しないのであれば、新手の原野商法などの疑いもあります。




 原野商法とは、値上がりの見込みのほとんどない山林や原野を、「将来、確実に値上がりする」などと勧誘し、不当に購入させるもので、1970年~1980年代に多発した問題のある商法です。
 昨今、この原野商法の被害者を中心に、山林や原野が売却できるなどと勧誘し、測量や広告などの費用を請求するという被害(原野商法の二次被害)が急増しています。ご相談のケースは、この二次被害に似たケースかもしれません。

1.2017年度では、相談件数が1,196件に

 国民生活センターが公表している、原野商法の二次被害に関する年度別相談件数は、2010年度に446件だったものが、2017年度は過去最高の1,196件に増加しています。

2.原野商法の二次被害の勧誘例

 原野商法の二次被害の勧誘例として、以下のものがあります。

  • 「土地を売るために必要」などと言って、新たなサービスの契約を勧誘される
  • 勧誘を受けるサービスの例:測量サービス、管理サービス(土地の管理など)、広告サービス(土地売却のための広告掲載など)、剪定や造成・整地工事、不動産仲介サービスなど
  • 「別の土地なら売れる」などと言って、新たな土地との交換を勧誘される(消費者は交換した土地との差額を請求される)
  • 「別の土地と一緒なら売れる」などと言って、新たな土地の購入を勧誘される


 具体的な根拠もなく、今まで売れなかった土地が、そうそう売れることはありません。不審な勧誘はきっぱりと断ることが肝要です。

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