今回は相談事例を通じて、所有権の登記名義人の死亡についての符号の表示制度をご紹介します。

　不動産登記において、所有権の登記名義人が死亡した場合、登記簿にその旨が表示されるようになると聞きましたが、どのような制度でしょうか。

　ご相談の制度は「所有権の登記名義人の死亡についての符号の表示制度」（改正不動産登記法第76条の4、以下、新制度）といい、2026年4月1日から施行されています。

　従来は、所有権の登記名義人が死亡しても、相続人等による相続登記の申請がされない限り、登記記録上に死亡の事実は一切表示されませんでした。そのため、登記簿だけを見ても名義人が存命かどうかを判断することはできず、民間事業や公共事業における事業用地選定の際などに、所有者の特定に多大な手間とコストを要するという問題が生じていました。

　新制度では、登記官が住民基本台帳ネットワークシステム（以下、住基ネット）等の他の公的機関から取得した情報を端緒として死亡の事実を確認した場合、職権により登記簿の所有権の登記名義人について「◇」（菱形）の符号を表示することができるとされています。

　登記官が死亡情報を把握する経路としては、住基ネットへの照会による死亡情報の取得や、長期相続登記等未了土地解消事業等の法務局の事務の過程において、死亡情報の把握をすることなどが想定されています。

　本制度により、登記簿を見れば相続登記が未了の不動産であっても名義人の死亡の事実を確認できるようになります。ただし、登記官が直ちにすべての死亡情報を把握できるわけではないため、符号の表示がないからといって、名義人が存命であることを保証するものではない点にはご注意ください。

　なお、この符号の表示はあくまで死亡の事実の公示であり、それ自体が相続登記の義務を直接生じさせるものではありません。

　もっとも、2024年4月1日に施行された相続登記の申請義務化（改正不動産登記法第76条の2）によって、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務がすでに課されています。正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となります（同法第164条第1項）。

　「◇」の符号が登記簿に表示された場合、登記官が所有権登記名義人の死亡の事実を確知しただけでなく、公示されているその不動産の登記記録を第三者が見た場合も、その不動産の相続が未了であることが一目瞭然となります。相続登記の申請をしていない不動産がある相続人の方は、符号の表示を一つの目安として、速やかに相続登記の手続きを進められることをお勧めいたします。

　相続登記の申請等については、個別の案件により必要となる手続きは異なりますので、お近くの司法書士へご相談ください。

［参考］
　法務省「所有権の登記名義人への符号の表示の制度」

会社を所有している場合でも、会社の財産そのものが相続税の対象になるわけではありません。小規模な会社を例に相続税との基本的な関係を解説します。

　父は現在、自ら出資して設立した小規模な株式会社を経営しておりますが、後継者はおらず、将来的には父の相続発生後に会社を解散することも視野に入れております。

　なお、現時点での会社の財産は、預貯金50万円、在庫商品50万円、機械などの設備が200万円で、借入金はありません。

　将来の相続税の申告を見据えた場合、このような会社の資産も父の相続財産として課税対象になるのでしょうか。

　会社の財産は相続財産には含まれませんが、お父様が保有している株式は相続財産として評価の対象となります。たとえ、お父様の相続発生後に会社を解散する可能性がある場合であっても、相続発生時点における会社の価値（株式の評価額）に対して相続税が課される点を踏まえておきましょう。

　相続税は、被相続人が相続発生時点で所有していた財産に対して課税されます。

　株式会社は個人とは別の“法人”であるため、会社名義の財産は会社の所有物となります。

　したがって、ご相談にある

• 預貯金
• 在庫商品
• 機械などの設備

といった資産はお父様個人の財産ではなく、これら自体が直接相続財産として課税されることはありません。

　一方で、お父様は会社のオーナーとして株式を保有しています。

　このため、基本的には会社の資産そのものではなく、株式の評価額が相続財産となります。

　相続発生時点において会社に資産があれば、その価値は株式の評価に反映されるため、結果的に相続税へ影響を与えることになります。

　中小企業の株式は市場価格がないため、会社の規模（大、中、小）、経営状況などに応じて、

• 類似業種比準方式
• 純資産価額方式
• 配当還元方式

などにより評価されます。

　本件のように小規模といわれるような会社では、純資産価額方式を基礎として評価が行われる場合があり、資産内容等に応じて評価額が変動し、想定より高くなることもあります。

　また、後継者がいない場合でも、相続発生時点に会社が存続していれば、その時点の会社の状況が株式の評価額に影響する点に注意が必要です。

　そのため、ご相談のようなケースでは、

• 現時点で株式にどの程度の評価額が見込まれるのか
• 将来的に会社を解散・清算する場合の影響

といった点を事前に把握しておくことが重要となります。

　会社を所有している場合、相続は単なる個人資産の問題ではなく、株式という形で会社の価値が反映される点が大きな特徴です。

　将来を見据え、現時点での状況を把握しておくことが、無理のない相続対策につながります。

　ぼんやりとＳＮＳのおすすめ表示を流し見していると、
　有名人や偉人の名言、格言の投稿が繰り返し表示されることがあります。
　つい最近も、任天堂の山内溥氏について投稿があったので、
　珍しいな思っていたところ、
　５月２４日は、２００２年に社長の退任会見を行った日でした。

　山内氏は、現在の任天堂の基礎を築き上げ、
　ゲームコンテンツの枠を超えて、世界中に新たな楽しみを与え続けました。
　半面、そこに至るまでの道のりは平たんではなく、
　紆余曲折があったのも確かで、
　その失敗は、今を生きる経営者の教訓として活きるものではないでしょうか。

　大企業が、人やお金をどんなにつぎ込んでもファミコンは作り出せなかった。
　新しいものは、たくさんの人の知恵で作り出せるのではなく、
　優秀な社員の発想と、それを見極められる経営者トップの目利きにあるのです。

　商品を仕入れて販売する業種の小売業や卸売業では
　想像もつかない２０％を超える経常利益率。
　そして、製造業や外食産業などの労働集約型の会社では、
　真似のできない社員の少なさです。

　それを維持できているのは、ハード、ソフトともに、
　ほとんどを自社では作っていないからなのです。
　ゲーム機の本体はというと、
　自社で工場を持たず外部に委託して生産させています。

　ゲームソフトも自社で開発するものはごく一部で、
　大半はライセンス契約をしたうえで、
　ソフトウエア・メーカーが開発しています。

　ライセンス契約の中身は、任天堂にとって有利になっています。
　販売を許可したソフトは、カートリッジ１本について数千円、
　規定の本数以上注文しなければならないのです。

　この契約により任天堂は、そのソフトが全く売れなくても
　数千万円の売上が計上されることになるのです。
　当然、作品がヒットすると、その本数に応じたロイヤリティーが
　任天堂に入ることになります。

　若干２２才で会社の跡継ぎとなったのが山内氏でした。
　家業である花札の普及を土台にして、
　トランプカードへ事業拡大し、日本一のカードメーカーとなるのですが。
　その将来に希望を持てず、様々な事業に手を染めます。

　脱カードを目指し、ホテル経営、タクシー会社、
　インスタント食品に手を出すが、ことごとく失敗。
　簡易コピー機、文房具、学生用の教材、運動具、育児用品など
　多角化を図るのですが、ことごとく失敗、
　借金で何時潰れてもおかしくない状態となってしまします。

　光線銃が空前の大ヒットし、エレクトロニクスの分野に
　足を踏み入れることになり、その後の礎を築くことになります。
　成功と失敗を繰り返し試行錯誤の末、たどり着いた会社の基盤。
　数々のヒット商品の陰には、無名な社員の発想があり、
　それは会議の中から生まれることが無いことを、経験を持って学んだのです。

　この、金のなる木も、業界のパイオニアであったからこそ
　築くことが出来た方法だったのでしょう。
　その根底には、古都の老舗が受け継いできた
　「細く永く、商いを続ける」経営精神が流れているのかも知れません。

相続した不動産は、「保有する」だけでなく「売却する」ことも含めて検討することが大切です。相続税と売却時の税負担を見据えた対応が、財産を守るうえでのポイントとなります。

　相続で取得した不動産の売却を検討しています。相続税はすでに納めていますが、売却時にも税金がかかると聞き、不安に感じています。こうした負担を抑える手段として「相続税の取得費加算（以下、取得費加算）」があると聞きましたが、どのように考えればよいのでしょうか。

　不動産の相続では、相続後にどのように活用・処分するかという視点も重要になります。売却を選択する場合には、取得費加算のような制度を活用することで、税負担の調整が可能となる場合があります。

　不動産の相続というと、相続税対策に目が向きがちですが、実務上は相続前の対策に加えて、相続後の対策も重要です。

　相続した不動産については、

• そのまま保有する
• 賃貸などで活用する
• 売却して整理する

といった選択肢があり、どの方法を選ぶかによって、その後の負担や手取りが変わってきます。

　特に、

• 納税資金を確保する必要がある場合
• 利用予定のない不動産を整理する場合
• 維持管理の負担を見直したい場合

には、売却を視野に入れた検討が行われることも少なくありません。

　相続した不動産を売却した場合には、譲渡所得に対して所得税・住民税が課税されます。

　そのため、

「相続時に相続税を納めているにもかかわらず、売却時にも税金がかかる」

という点に、負担を感じる方もいらっしゃいます。

　相続税と所得税は、それぞれ異なる目的の税金として課されるものですが、こうした負担も踏まえて検討することが重要です。

　こうした場合に活用が検討される制度の一つが、「取得費加算」です。

　この制度は、相続や遺贈により取得した不動産を一定期間内に売却した場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる仕組みです。

　取得費加算は、相続税そのものを軽減する制度ではありませんが、相続後の売却まで見据えた対策として活用が検討される制度といえます。

　相続税を納付した方が、相続した不動産を売却するケースでは、取得費加算の適用により譲渡所得が圧縮され、その結果として売却時の税負担が軽減される場合があります。

　もっとも、その効果は、取得した財産の種類や不動産の評価額、相続税額、売却価格や取得費などによって異なるため、制度の活用にあたっては個別に試算を行うことが重要です。

■ 適用期限がある

　取得費加算は、相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却が要件となります。

■ 売却には一定の期間を要する

　不動産の売却には、

• 買主の選定
• 測量や境界確認
• 契約・引渡し

などの手続きがあり、一定の期間を要することが一般的です。

■ 全体での判断が重要

　不動産の相続では、

• 相続税
• 維持管理のコスト
• 売却時の税負担

などを総合的に踏まえて判断することが重要です。

　不動産の相続においては、相続時点の対応だけでなく、その後の活用や売却も含めた検討が求められます。取得費加算は、こうした相続後の対応において、売却時の税負担を調整する手段の一つとして活用が検討される制度です。相続した不動産の取り扱いについては、状況に応じた判断が重要となるため、専門家へご相談いただくことをおすすめします。

相続対策になるからと、生命保険への加入を勧められましたが、本当に対策になるのでしょうか？

　今年で70歳を迎え、相続について真剣に考えるようになりました。生命保険に加入していないため、推定相続人である子ども2人から、余剰預金があるのなら相続対策として生命保険に入ったらどうか、と提案されたのですが、本当に相続対策になるのでしょうか？　なお、私の財産は自宅マンションと預金を合わせて5,000万円程度です。

　生命保険は預金等よりも有効とされるポイントがいくつかあり、相続対策において有効と考えられます。

　生命保険への加入は相続対策として有効と考えられ、「相続財産の評価」「遺産分割」「流動性資金の準備」の3つの面で、メリットがあります。

　現預金は100％相続税の課税対象になりますが、死亡保険金には以下の非課税枠があります。ただし、契約者・保険料負担者・被保険者が同一人で、死亡保険金受取人が相続人の場合に限ります。

　生命保険の場合、受取人をあらかじめ指定するため、大切な人に確実に資産を遺すことができます。法定相続人以外にも財産を遺せます。ただし、原則、死亡保険金受取人は被保険者の配偶者または2親等内の血族の範囲内で指定することになります。

　保険会社によっては配偶者や2親等内の血族以外の人を受取人として認める場合もありますので、事前に保険会社へ確認されるとよいでしょう。

　相続が発生して銀行口座が凍結された場合、預金は容易に引き出せなくなります。しかし、死亡保険金は受取人からの請求により速やかに支払われますので、葬儀費用や入院費用、当面の生活費等に充てることができます。

　このようにメリットはあるものの、保険料として支払った分だけ預金残高は当然減ります。どういった資産の種類をどのような割合で保有しておくことが最適かは、その方のライフスタイルに応じて異なります。また、一度決めたとしてもその後の年齢や住環境の変化により変わる場合もありますので、定期的に見直すことが重要となります。相続対策に関するご相談は、当事務所にお気軽にお問い合わせください。

　喫煙に対する規制が強くなったこともあり、
　タバコの自動販売機（自販機）はかなりの数が姿を消しました。
　郊外に行けば、自家野菜や玉子を売る自販機を目にすることもありますが、
　街中で見かけるのは、飲料水や缶コーヒーの自販機ばかりになりました。

　コンビニやフードコートが広がるまでは、
　街角や人が集まる場所で一風変った自販機を目にしたものです。
　そんな、レトロな自販機を集めた「自販機食堂」が群馬県にあり、
　ちょっとした観光スポットとなっています。

　道路を挟んだ向かいにコンビニがあるものの、
　物珍しさに惹かれて訪れる人、当時を懐かしんで来店する客が後を絶たず、
　平日で１００食、休日は２００食を超える売上があるそうです。　　

　現在のように、街角のいたるところに自動販売機が設置でき、
　販売を支えているのが、硬貨、紙幣の認識技術です。
　この技術に早くから取り組んだのが、立石電機（現　オムロン）です、

　最初に開発を手がけたのは食券自動販売機でした。
　私鉄の路線延長に備えて、百貨店が新駅に通じる地階に、
　新しく食堂コーナーを作る計画をしたのです。
　その食堂に、食券の自動販売機を導入する構想が持ちあがります。

　３種類の硬貨を利用し、偽造を見分け、７種類の食券を販売するという、
　開発陣も尻込みするほど、とても高い性能を要求されましたが、
　見事に完成させ６３年に７台の納入を果たします。

　自動制御装置にコンピュータを組み合わせた技術は、
　次々と新しい製品に開花していきます。
　アメリカのメーカーの依頼で、食券の自動販売機の技術を応用した、
　クレジットカード用の自販機システムを手がけることになります。

　現地では、食事をする前に前払いする習慣が無かったため、
　いわゆる後払い形式のクレジットカード方式に切り替えての開発でした。
　製品発表は大々的にマスコミに取り上げられ、
　新聞やテレビで報道されましたが、一方販売は伸びませんでした。

　しかし、その技術は無駄にされることなく、
　銀行の窓口無人化システムにつながります。
　６６年に金融会社から入った、紙幣自動貸出機の開発依頼を皮切りに、
　銀行向けのＣＤ（自動預金支払機）を手がけ、
　ＡＴＭ（自動現金引き出し、預け入れ装置）に引き継がれたのです。

　３０年、オムロンの創業者　立石一真氏が独立開業を決意したのは、
　折からの不況で、勤めていた会社の希望退職に応じたものの
　就職口がみつからず、再就職できなかったからです。

　最初は、自らが考案した、ズボン挟み器（ズボンプレッサー）や
　ナイフグラインダー（包丁研ぎ器）を売り歩き、
　細々と生計を立てていましたが、持っていたお金も底を尽き、
　その日の米代まで不自由するようになります。

　途方にくれ、周囲に仕事がないかと訪ね歩いていたところ、
　友人がレントゲン撮影用のタイマーの話を持ってきてくれます。
　鮮明な映像を撮るために、２０分の１秒を計る必要があったのですが、
　それまではゼンマイ仕掛けで、正確に測定できなかったのです。

　立石氏は、２ヶ月掛かりで２台の試作品を完成させメーカーに持ち込みます。
　大阪の病院で行われた、タイマーの立会い試験では、
　合格の結果を受け、はじめて大口の注文を受けることが出来たのです。
　こうして、「継電器（リレイ）」の専門工場として
　立石電機の基礎が出来上がったのです。

今回は相談事例を通じて、所有不動産記録証明制度について、ご紹介します。

　先日、父が他界しました。相続人は私と母、妹の3人です。

　父の遺言書により、父の所有する不動産すべてを私が相続することになりました。父は趣味で不動産をたくさん所有している（昔の仕事仲間と共有状態の土地が多数）と聞いており、実際、毎年実家に固定資産税の納税通知書や課税明細書が届いていました。今はその書類を整理しているのですが、数が多く途方に暮れています。

　私は遠方に住んでおり仕事をしていますし、できる限りスムーズに相続する不動産を把握したいのですが、何かよい方法はありますか。

　2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

　従来の被相続人の不動産の調査には、

• 権利証を探す
• 固定資産税の納税通知書を確認する
• 名寄帳を取り寄せる（その市町村で被相続人が所有するすべての不動産が確認できるもの）

などの方法があります。しかしながら、これらの方法の場合、非課税地や共有物件は一覧には載ってこないこともあることや、名寄帳も請求した市区町村内の不動産しか見つかりませんので、その他の“隠された不動産”を発見することができないリスクがあります。

　こうした状況の中、2026年2月2日より新しい調査の方法として、所有不動産記録証明制度が始まりました。

　所有不動産記録証明制度とは、相続登記の義務化に対応するため、被相続人名義の不動産を相続人が把握しやすくする制度です。

　登記官が、被相続人が所有者として登記されている不動産を一覧にまとめた証明書を交付することで、相続登記の手続負担を軽減し、登記漏れを防ぐことを目的としています。

　この証明を請求できる方は、所有権の登記名義人（法人を含む）及び登記名義人の相続人その他の一般承継人（法人を含む）で、ご相談者様もお父様の証明書を取得することが可能です。

　この証明書の請求は、すべての法務局・地方法務局に対して可能で、以下の必要書類を添付して行います（手数料が必要です）。

• 印鑑証明書（請求書に実印を捺印するため）
• 本人確認書類の写し
• 戸籍など、所有権の登記名義人との相続関係・承継関係を証する情報（必要に応じて、過去の氏名や住所を検索条件とする場合、除籍謄本、除かれた戸籍の附票の写しなどの履歴を証する情報）

　請求をすると、

• 氏名又は名称の前方一致、かつ、住所の市区町村までが一致している人
• 氏名又は名称の前方一致、かつ、住所の末尾5文字が一致している人

　このルールに基づいて抽出された不動産から、検索条件と合致するものが選定され、記載された証明書が発行されます。なお該当する不動産がない場合には、その旨が記載された証明書が発行されます。

　そのため、検索する方が過去に氏名の変更をしていたり住所を移転していたりすると、検索の漏れを防ぐために、氏名住所の複数の組み合わせが必要となる場合がありますので、ご注意ください。

　ご相談者様も、この所有不動産記録証明制度を活用されてはいかがでしょうか。

［参考］
　法務省「所有不動産記録証明制度について」

返済が滞っている貸付金があります。このような貸付金は相続財産となるのでしょうか？

　夫が経営しているA社へ父がお金を貸しています。しかし、A社の業績が悪く、返済が滞っているようです。
　返してもらえるかどうか定かではないのですが、このような貸付金であっても、父が亡くなった場合、相続財産となるのでしょうか。
　また、生前に債権放棄した場合にはどうなりますか。

　 お父様が亡くなった時点で貸付金が残っていれば、原則として相続財産に含まれます。また、生前の債権放棄にはさまざまなリスクがあるため、実行にあたっては慎重な検討が必要です。

　お父様が亡くなった時点で所有していた財産で、金銭的に価値のあるすべての財産に対して相続税が課税されます。具体的には、土地、建物、借地権（土地を借りる権利）、事業用（農業用）の財産、株式、公社債、投資信託、現預金、貸付金、家庭用財産（家電、家具など）、書画骨とう、貴金属、自動車、特許権、電話加入権、立木などが該当します。

　返済が滞っている貸付金であっても、回収が不可能または著しく困難と認められるなどの一定の場合を除き、相続財産に含まれます。

　この場合の「一定の場合」とされるものとは、以下のとおりです。

　債権放棄した場合には、その分がA社の受贈益となります。

　これによってA社の株価が上がった場合は、株主への「みなし贈与」として贈与税の対象となる可能性が考えられます。

　さらに、他に相続人となる方がいらっしゃれば、もめる要素になりかねないため、慎重に進めていく必要があります。

　返済してもらえるかわからないからと安易に債権放棄してしまうと、トラブルに発展する可能性が考えられます。こういったお悩みがある場合は、当事務所までお気軽にご相談ください。

＜参考＞
相法9、相基通9-2、財基通205ほか

　カップヌードルを販売する日清食品ホールディングス（ＨＤ）のＣＭが、
　このところ熱を帯びてきています。
　これまでには無かった、エスニック風味や超ジャンボサイズの
　カップヌードルを発売したかと思うと、
　倍近い価格の高級バージョンと、矢継ぎ早に登場させました。

　広告費大放出的な戦略の目的は、Ｘ(旧ツイッター)で注目にされること。
　加えて、ヤフーやＬＩＮＥのニュースの上位に取り上げられることで、
　２０、３０代が関心を持ち、将来のヘビーユーザに育ってもらうことです。
　かつて、不可能を現実にした挑戦の魂は、世代を越えて受け継がれています。

　同社の創業者　安藤百福（ももふく）氏は、
　あと数年で50才というところで事業を失い、
　かろうじて自宅だけが残ったのでした。
　よくある話で、事業家として成功していた安藤氏が
　「名前だけでも」と頼まれて、就任した信用組合の理事長の職。
　その事業が失敗し、責任を取って自らの事業を手放して
　弁済することになってしまったのです。

　そんな挫折の最中、あるアイデアがきっかけで、
　安藤氏は自宅庭に小屋を建て、ラーメンの研究を始めるのでした。
　夫人が天ぷらを揚げている時のこと
　「高温の油で揚げられた小麦粉の衣は、
　時間が経つと水分を吸ってやわらかくなる」
　これが、油熱乾燥法を思いついた瞬間でした。
　どんぶりに入れて湯を注ぐだけで食べられる「チキンラーメン」。
　1958年、世界初のインスタント・ラーメンの発明だったのです。

　安藤氏が「麺」に執着しだしたのは、
　その発明からさかのぼること十数年前になります。
　終戦後の大阪梅田駅。
　空腹を満たすため、寒風に震えながらラーメン屋台に並ぶ
　長い行列を見て、人々の食に対する強い欲求を感じたのです。

　目指すものは見えていました、
　「こんな思いをしないでも、みんなにいつでも
　おいしいラーメンを食べてさせたい」
　安藤氏は、事業とするには具体的な目標を立てる必要があると
　開発前に５つの条件を決めました
　
　一、毎日食べても飽きないくらい、おいしいこと
　一、保存が効き、家庭の常備食と出来ること
　一、簡単に調理できること
　一、安くで手に入れられること
　一、安全であること
　
　安藤氏は、この条件を一つずつ確認しながら、
　毎日、コツコツと、開発を進めていきました。
　こうして、インスタント・ラーメンは開発から完成まで
　約１年を経て誕生したのです。
　
　執念の賜物…と、言ってしまえばそれまでなのですが、
　しかっりと目標を捉えてから、事業に取り掛かる。
　このことが、事業を成功させるためのポイントなのです。
　「走り出したら、如何にかなるさ…」
　こんな気持ちに流させそうになったら、
　まずは、カップ・ラーメンにお湯を注いで
　じっくり考えてみてはどうでしょうか。

相続した土地を売却する際に知っておくとよい「一物四価」について、詳しく教えてください。

　今回、相続した土地を売却するにあたり、土地の価格について調べていたところ、土地には複数の異なる価格が存在し、それらを称して「一物四価」ということを知りました。「一物四価」とは、それぞれどのような違いがあるのでしょうか。また、実際に売却価格を考える際のプロセスについて教えてください。

　一般的に「実勢価格」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」の4つを総称して「一物四価」と呼びます。それぞれの違いや売却価格を考える際のプロセスについては、詳細解説をご確認ください。

　同じ土地であっても、評価する目的や評価主体によって価格は異なります。一般に「実勢価格」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」の4種類に分類され、これらを総称して「一物四価」と呼びます。

　さらに「公示価格」は、国土交通省が毎年公表する「公示地価」と、都道府県が毎年公表する「基準地価」の2種類に分けられます。この2つを区別して扱う場合は、価格の種類が5つになるため、「一物五価」と呼ばれることもあります。

　それぞれの土地の価格には、評価の目的や算定主体、算定方法、利用用途や特徴などの違いがあります。

1. ①　実勢価格
   理論上の評価額や公的な価格ではなく、実際の市場において取引されている価格を指します。つまり、実際の売買時に用いられる価格です。公示地価などの公的な価格とは異なり、市場の需給や時期、条件などで変動しやすい価格となります。
2. ②　公示地価
   毎年1月1日時点の土地価格を、1平方メートルあたりの単価で示したものです。国土交通省の土地鑑定委員会が、地価公示法に基づいて標準地を選定の上、価格を判定し毎年3月に公表しているものです。一般の取引価格の指標となるものであり、不動産鑑定や公共事業用地の取得価格算定、税務評価の基準などに用いられています。
3. ③　基準地価
   毎年7月1日時点の土地価格を1平方メートルあたりの単価で示したものです。国土利用計画法に基づき都道府県が取りまとめて、毎年9月に公表しています。「公示地価」が都市計画区域内に存する土地のみを対象としている一方で、「基準地価」は都市計画区域外に存する土地についても対象としています。
4. ④　路線価
   毎年1月1日時点の路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格のことであり、国税庁が公表しているものです。毎年7月に公表される「路線価図」にて確認できます。主に相続税や贈与税の申告時に用いられます。上記の公示地価の8割程度の水準で設定されているといわれています。
5. ⑤　固定資産税評価額
   市区町村が土地・家屋などの固定資産に対して課税するために定める価格で、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税などの算定基準として用いられます。固定資産税評価額の算定は、毎年1月1日時点の所有状況・価格を基準とし、原則として3年ごとに評価替え（価格の見直し）が行われます。上記の公示地価の7割程度の水準で設定されているといわれています。なお、固定資産税評価額は、市区町村から毎年4月頃に送付される「固定資産税課税明細書」や「評価証明書」で確認できます。

　公示地価や基準地価は国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」で、路線価は「国税庁のホームページ」で、それぞれ誰でも簡単に確認できます。また、不動産情報ライブラリには不動産の売買価格などの情報もある程度掲載されていますので、ぜひご自身で調査されることをお勧めします。

　ただし、売買事例の豊富な情報を持っているのは、やはり不動産業者です。不動産業者は「レインズ」と呼ばれる国土交通省が運営する業者専用のデータベースを使い、より詳しい情報を入手しています。

　相続した土地の売却価格を検討する際は、不動産情報ライブラリや国税庁のホームページなどの公的な情報を参考にしながら、信頼できる不動産業者に相談して価格査定を依頼することが大切です。こうしたプロセスを踏むことで、納得のいく売却価格を把握できるでしょう。

＜参考＞
　国土交通省「不動産情報ライブラリ」
　国税庁「路線価図・評価倍率表」