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家と財産を守るための~不動産の相続対策 兄弟姉妹間での共有の解消

 共同所有の不動産について、将来の相続を見据えた共有の解消方法を、Q&A形式でお伝えします。




 兄弟姉妹で共有(共同所有)している土地がありますが、共有を解消した方がよいでしょうか?また、共有を解消する具体的な方法を教えてください。




 親子間での不動産の共有については、相続により共有が解消できる可能性がありますが、兄弟姉妹間については、その可能性は極めて低く、むしろ相続により共有者が増える可能性が高いといえます。よって将来の相続を見据えた場合には、容易なことではありませんが、少しでも早く共有を解消した方がよいでしょう。




 共有を解消するための具体的な方法としては、下記が考えられます。

1.土地の交換

 2ヶ所以上の土地を兄弟姉妹で共有している場合に、それぞれの土地の持分を交換することにより共有を解消し、それぞれの土地を各々の単独所有にする方法です。ただし、交換の特例(譲渡がなかったものとする)の要件を満たさない場合、他の方法より税負担が重くなる恐れがあるため、選択肢になり得ない可能性が高いと考えられます。ご質問のケースでは、下記が最も厳しい要件になるものと思われます。

  • 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の20%以内であること。
    ※単独所有の土地と兄弟姉妹の共有持分を交換することも可能です。
2.土地の購入

 兄弟姉妹の共有持分を購入する方法であり、共有地の利用を希望されている方が、選択されることが多いといえます。
 この方法で障害となるのは、下記事項です。

  • 購入者の資金確保
  • 譲渡者の税(譲渡所得)負担
  • 取引価格の決定

     取引価格は、当事者である兄弟姉妹の利益が相反しますので、その決定が困難となる場合があります。公的評価を基に決定している場合が多いと思いますが、公的評価は幾つかあり、その選択についても利益が相反します。よって、数十万円の費用負担が生じますが、不動産鑑定評価書に基づいて取引価格を決定する場合もあります。

    ※時価よりも著しく低い価格で取引を行うと、譲渡者から購入者へ「みなし贈与」があったものと判断される恐れがあります。

3.土地の売却

 土地を第三者に売却する方法は、資金負担(通常、収支はプラスとなる)が生じないため、共有者全員の同意が得られれば、比較的容易に行うことができる方法といえます。よって、上記1. 及び2. の方法が上手くまとまらなかった場合に、選択されることもあります。ただし、共有者の中で代表的な立場の方が不在の場合、売却が思った様に進まないことがあります。


(番外編)土地信託
 共有の状態のままで、土地を利用(主に賃貸)したい場合、信託という方法があります。土地信託とは、土地所有者が信託銀行等に土地を一定期間託し、運用及び管理をしてもらう制度です。

 

 

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
 本情報の転載および著作権法に定められた条件以外の複製等を禁じます。

万一に備えるための~保険の相続対策  生命保険契約の確認方法

 保険証券が見つかりません。契約の状況を確認し、手続きを進めるにはどのようにすればよいでしょうか?




 一人暮らしをしていた父が亡くなり、相続関連の手続きを行うことになりました。預金口座から生命保険の支払と思われる引落しがありましたが、保険証券が見つかりません。契約の状況を確認し、手続きを進めるにはどのようにすればよいでしょうか?




 保険料の引落し実績がある、ということは何らかの関連する書類が存在する可能性が高いので、まずは手がかりとなるものを見つけて、保険会社を特定することから始めましょう。




1.手がかりとなる書類等を探す

① 契約内容のお知らせ

 ほとんどの保険会社が年1回、直近の契約状況を知らせるため、契約者宛に郵送しています。発送時期や様式は会社によって異なりますが、ハガキではなく、封書の場合が多いです。

② 保険料控除証明書

 保険料の支払があった年の9~11月頃、契約者宛に郵送されます。圧着シールハガキ、契約内容のお知らせに同封など、様式は会社によって異なります。

③ 契約者が申込み時に受取る書類等

 申込書控え、設計書、約款・ご契約のしおりなどの書類以外にも、カレンダー、メモ帳などのノベルティグッズがあれば、それらもヒントになります。

 保険会社は合併等で社名が変わっていることが度々あり、変遷を辿ることが難しい会社もあります。

 合併等で社名が変わっていても契約は引き継がれており証券番号は変わりませんので、社名の異なる書類で証券番号が同じであれば同一契約と推察できます。

2.保険会社を特定できた場合

 保険会社に保険料負担者が亡くなった旨を連絡し、契約照会および手続きの依頼をしましょう。①②③の書類には、証券番号、契約者、被保険者、受取人などの情報が載っていますので、連絡を入れる際にはそれらの情報を伝えた方がスムーズに事が運びます。また、保険会社の窓口が近くにあるようでしたら、出向いて契約照会を依頼する方法もあります。その際には以下の書類を持参した方がよいでしょう。

  • 死亡の事実がわかる書類・・・「死亡診断書」など
  • 死亡した人と窓口に出向いた人の関係がわかる書類・・・「戸籍謄本」など
  • 窓口に出向いた人の写真付き身分証明書・・・「運転免許証」「パスポート」など
3.手がかりとなる書類等が全く見つからない場合

 全く手がかりが見つからなければ、災害などで特別な措置が講じられた場合を除き、基本的には個別に生命保険会社1社ずつ問い合わせをすることになります。生命保険会社は40社以上あり、大変な作業になります。

 問い合わせが困難であれば、費用とある程度の時間はかかりますが、弁護士に依頼する方法があります。依頼を受けた弁護士は、所属する弁護士会を通じて一般社団法人生命保険協会宛に契約照会を行い、一般社団法人生命保険協会は照会を加盟生命保険会社全社に取り次ぎます。その後、照会の結果に応じて判明した保険会社に連絡を入れ、手続きを進めることになります。

 

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