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家と財産を守るための~不動産の相続対策 未登記の建物を相続した場合

 相続した建物が未登記のようです。そのままにしておくことで問題はありますか?

 相続した実家の建物が登記されていないことが分かりました。建物が登記されていない理由は何が考えられるのでしょうか。また、そのまま登記しない場合、何か問題はありますか?

 建物の未登記の要因としては、“登記は任意である”と誤った認識をお持ちであった、という可能性が考えられます。また、未登記の状態であると、法律上の問題の他、第三者への対抗などでデメリットが生じると考えます。

1.建物の未登記

 建物を建築等した場合には、主に以下①→②の順に登記を行います。①建物表題登記:建物の構造・床面積等の物理的状況を明らかにする登記②所有権保存登記:所有権の登記のない不動産について、最初に行う所有権の登記

 ①は、不動産登記法により、その建物の所有権を取得してから1ヶ月以内に登記を行わなければならないと定められており、登記を行う必要があります。
 他方、②は、①のように義務ではなく任意となりますが、住宅ローンを利用する場合は、金融機関が当該建物に抵当権を設定するため、②の登記が必須となります。

 したがって、建物が未登記の理由の一つとしては、住宅ローンを利用せず建物を建築したため、②の登記が任意となり、①の登記も行う必要がないといった誤った認識のもと、未登記の状態になっていることが考えられます。実際、未登記建物は数多く存在します。

 なお、登記されていない建物は、「未登記建物」といわれています。2.未登記建物であることでの問題点(1)法律上の問題

 未登記建物であることの問題については、法律上の義務である上記1.①の建物表題登記がなされていない、厳密にいえば罰則が科せられる可能性がある状態であることとなります。
 また、相続による所有権の移転登記や住所変更登記に関しては、法律で義務付けられる改正がなされています。その点もあわせてご注意ください。(2)第三者への対抗

 未登記建物であると、その建物の所有について第三者へ主張することが困難です。(3)税務上の問題

 建物が未登記であるということは、その建物が建っている敷地部分に建物がない状態で固定資産税が課税されている可能性が考えられます。
 通常、土地の上に住宅が建っている場合の当該土地に係る固定資産税は、更地である状態よりも軽減措置が設けられています。3.未登記建物の登記手続き

 相続した未登記建物を第三者へ売却する際、上記1.①及び②の登記が必須となります。将来の売却を予定されている場合は、予め登記しておくとよいでしょう。なお、上記1.①には、登録免許税は課税されませんが、上記1.②の登記には課税(固定資産税評価額の4%)されますので、ご注意ください。

 また、この登記手続きは、通常、土地家屋調査士もしくは司法書士(以下、専門家)に依頼しますが、ご自身で行うことも可能です。なお、専門家に依頼される場合は、建築当時等の設計図面があれば、費用を軽減できる可能性がありますので、設計図面の有無について、事前に確認されるとよいでしょう。

 建物全体が未登記であることの他、増築や改築部分が登記されていないこともあります。建物が登記されている場合でも、建築当時の設計図面があれば、現状と比較し、増築や改築による未登記部分が生じていないか確認されるとよいでしょう。

 未登記建物を相続された場合は、専門家に相談の上、適切に対処されることをお勧めします。
 相続に関するご相談は、お気軽に当事務所へお問合せください。※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
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万一に備えるための~保険の相続対策 姪を保険金受取人に指定できますか

 姪を生命保険の死亡保険金受取人としたいのですが、可能でしょうか。何か問題があれば教えてください

 近所に住んでいる姪(以下、Aさん)に、日頃から私の生活の介助をしてもらっています。私が死んだ後にお礼の意味も込めて、私が自らを被保険者として掛けている生命保険の受取人になってもらおうと思うのですが、可能でしょうか。可能であれば、この生命保険の受取人を子から変更をしようと思います。何か問題があれば教えてください。【生命保険の契約内容】

  • 契約者(保険料負担者):私
  • 被保険者:私
  • 死亡保険金受取人:子

 ご相談者の“姪”であるAさんを、受取人とすることは可能ですので変更できるかと思いますが、念のため契約されている生命保険会社へ事前に問い合わせていただくとよいでしょう。なお、ご相談者の相続時には、この生命保険金は相続財産とみなされて相続税の課税対象となります。その際に、仮にお子さん等が存命であれば、Aさんはご相談者の養子でなければ相続人にはなれませんので、この生命保険金に係る非課税の適用を受けることができません。また、受取人変更に伴うトラブルにもご注意ください。

1.保険金の受取人

 保険金の受取人となることができるのは、保険会社によって異なりますが、「被保険者の戸籍上の配偶者および二親等内の血族」の範囲内と定められていることが一般的です。具体的には、被保険者からみて、祖父母、父母、子、兄弟姉妹、孫が該当します。ご相談のケースでは、受取人としたいAさんが被保険者であるご相談者からみて姪の立場であることから、受取人となることは可能だと考えます。

 この受取人の指定は、加入時に契約者が行いますが、契約後も被保険者の同意を得て途中で変更することが可能です。

 したがって、ご相談のケースでは受取人の変更も可能かと思われますが、念のため、契約された保険会社へ事前にお問合わせいただくとよいでしょう。

 なお、保険会社によっては、個別事情の詳細を報告することで、内縁関係にある者、婚約者、共同経営者等の指定を認める場合もあります。上述の範囲外の人を指定したい場合は、個別に保険会社や取扱代理店などに確認が必要です。2.税務上の取扱い

 受取人を指定・変更する際は、受取人を誰にするかで税務上の取扱いが変わることもあるため、注意が必要です。

 例えば、契約者=保険料負担者=被保険者=被相続人の契約において、死亡保険金受取人が相続人の場合、受け取った死亡保険金は、相続税の計算上、死亡保険金の非課税(500万円×法定相続人の数)を適用できます。他方、受取人が相続人以外の場合は、死亡保険金の非課税を適用することができません。

 ご相談のケースでは、お子さんがいらっしゃるようですので、仮にお子さんが存命である中で相続が発生した場合には、Aさんがご相談者の養子にならなければ相続人となることはできません。仮にAさんが相続人とならなければ、上記の非課税は適用できないことにご注意ください。

 なお、受取人を変更されるのであれば、変更後の受取人となるAさんへの事前説明や、今回の生命保険についてお子さんが受取人だと知っている場合には、お子さんへの説明も同時にご検討いただくとよいでしょう。特に、死亡保険金は相続税の課税財産となるため、相続税を計算する上で加算しなければならず、他の相続人にも当然知られます。そうなることによって、親族間でのトラブルに発展する可能性も考えられるため、受取人の変更は慎重に検討されることをお勧めします。

 相続に関するご相談は、当事務所にお気軽にお問合せください。※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
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