今回は相談事例を通じて、相続登記義務化の施行時期などについてご紹介します。

　相続登記の義務化がスタートすると聞きました。具体的に、いつから何が変わりますか。

　長年相続登記がされていないことにより、現在の所有者が不明となっている土地の問題を解消するために、不動産に関するルールが見直され、今般、施行日が定められました。相続登記に関連する改正については、2024年（令和6年）4月1日に施行されます。

1．相続登記の義務化（2024年4月1日施行）

　相続や遺贈により不動産を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
　施行日よりも前の相続開始の場合についても、適用されます。2024年4月1日よりも前に相続人として所有権を取得したことを知っていた場合には、2024年4月1日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

　また、遺産分割が3年以内に整わない場合は、3年以内に相続人申告登記の申出（法定相続分での相続登記の申請でも可）を行った上で、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた相続登記の申請をしなければなりません。

2．相続人申告登記（2024年4月1日施行）

　①所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、②自らがその相続人である旨を申請義務の履行期間内（3年以内）に登記官に対して申し出ることで、相続登記申請義務を履行したものとみなされます（登記簿に氏名・住所が記録された相続人の申請義務のみ履行したことになります）。
　この手続きは、所有権を取得したことを登記するものではありませんので、遺産分割が整った場合には、相続登記の申請が必要となります。

3．遺産分割に関する民法のルール変更（2023年4月1日施行）

　相続開始から10年を経過した後にする遺産分割は、原則、具体的相続分（特別受益や寄与分を考慮した相続分）ではなく、法定相続分（又は指定相続分）によることとなります。
　10年を経過した後であっても、相続人全員の合意があれば、具体的相続分による遺産分割（寄与分等を考慮して法定相続分と異なる分割をすること）を行うことは可能です。

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
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　18歳6か月の孫へ贈与した住宅取得等資金について、非課税措置の適用を受けることはできますか？

　2022年4月に孫が大学へ入学するために、上京することになりそうです。
　一人暮らしを希望していることから、マンション一室を孫が購入する予定です。通学中は孫自身が利用し、卒業して他に引っ越す場合は賃貸用へ転用できる立地の良い物件を検討しています。
　購入資金は私から孫に贈与して、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置を適用したいと考えていますが、適用は可能でしょうか。
　気になっている点は、孫の年齢が2022年1月1日時点で18歳6か月であることと、購入予定であるマンションはリノベーション済みですが築25年を超えている点です。
　なお、その他の要件はすべて満たすと仮定してください。

　懸念されている2点のうち、少なくとも受贈者であるお孫さんの年齢については、令和4年度税制改正により改正されることで要件を満たすことができます。ただし適用開始日が2022年4月1日以後の贈与となる点に、ご留意ください。詳細は以下、解説をご参照ください。

1．住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置とは

　父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の対価に充てるための金銭（以下、住宅取得等資金）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、一定の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります。これを「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置（以下、非課税措置）」といいます。

　この非課税措置については適用期間が定められており、これまでは令和3年（2021年）12月31日が適用期限でしたが、これが令和4年度税制改正により2年延長され、令和5年（2023年）12月31日となります。2．懸念されている2点について

（1）受贈者の年齢要件

　これまで受贈者の年齢要件は、「贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること」でした。

　これが令和4年度税制改正により、令和4年（2022年）4月1日以後の贈与から、“20歳以上”が“18歳以上”に引き下げられます。

　そのため、住宅取得等資金の贈与が令和4年（2022年）4月1日以後であれば、お孫さんの年齢が18歳でも問題ありませんが、それより前ですと適用することはできません。

（2）築年数の要件

　建築後使用されたことのある住宅用の家屋については、これまで「その取得の日以前20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築されたもの」という、築年数の要件がありました。

　これが令和4年度税制改正により、令和4年（2022年）1月1日以後の贈与から、築年数要件の廃止とともに、新耐震基準に適合している住宅用家屋（登記簿上の建築日付が昭和57年（1982年）1月1日以後の家屋は、新耐震基準に適合している住宅用家屋とみなす。）であることの要件が加わります。

　そのため、令和4年（2022年）1月1日以後の贈与であれば、たとえ築25年を超えていたとしても、新耐震基準に適合している住宅用家屋であれば、適用することは可能です。

　なお、これまで上記築年数を超えていても、一定の書類により証明されたもの等があれば、これまでも適用することは可能でした。この点は今後も変更はないため、一定の書類により証明がされれば、これまでと同様、要件を満たすことができます。

　懸念されている点については、以上のようになります。

　非課税措置の適用を希望される場合には、少なくとも年齢要件を満たせるように住宅取得等資金の贈与が令和4年（2022年）4月1日以後である必要があります。

　上記以外にも令和4年度税制改正により、非課税措置の内容が改正される点があります。ご不明な点がございましたら、お気軽に当事務所までお問い合わせください。

＜参考＞
　国税庁HP「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
　財務省HP「令和４年度税制改正の大綱」PDF※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
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