こちら京都では現市長が引退を表明し、
　１６年ぶりに新しい市長を選ぶこととなる選挙が行われています。
　舌戦では市西部に位置し、高齢化と人口減少が課題となっている
　ニュータウンの再生も注目のひとつとなっています。

　高度成長期に日本の住宅事情を支えた団地（公団住宅）。
　その大半は昭和４０年から５０年前半に建てられ、
　一定の役割は終え、現在も住み続けている家主も高齢化となり、
　建物自体も老朽化が進んでいます。

　そんな団地に、心惹かれる人たちが増えているそうです。
　愛好家たちのツアーが開催されるなど、
　様々なイベントも企画されています。

　幼少期に両親と一緒に暮らした経験のある、
　３０～４０歳の参加者が多いそうですが、
　当時の生活に思いを馳せたり、建築技術に感心しきりだそうです。

　先の大戦後、一面焼け野原となった都市部では、生きることが最優先。
　住まいに関することは、二の次、三の次のことで、
　雨風がしのげればそれで十分と、１０坪にも満たない家に、
　３世代が同居するなんて事は、あたり前のことでした。

　１年経ち、２年経ち、少しずつ生活が安定してくると、
　人々の関心は、住まいにも向くようになります。
　戦争で焼け出された人々の心には、戦前のような広い間取りではなくとも、
　文化的な生活に戻りたいという気持ちが湧いてきます。

　住宅対策として政府が打ち出したのが、公団住宅の計画でした。
　それは、都市部のサラリーマン向けに、
　鉄筋コンクリート製の住宅を１０年間で３０万戸供給するというものでした。
　ただし、１戸あたりの面積は１３坪、予算もごく低く抑えられ、
　役人が机の上ではじき出した、温かみの感じられないものだったのです。

　プロジェクトに集められたメンバーには、この限られた条件の中で、
　どうにかして文化的な生活を提案できないかと知恵を出し合います。
　最も関心が集まったのは、台所だったのです。
　これまでの公営住宅よりも、わずか１坪増えただけのスペースに、
　台所と食卓を合わせた「ダイニングキッチン」を構えることでした。

　「ダイニングキッチン」とは、この時に出来上がった和製英語で、
　公団住宅のセールスポイントとなります。
　水周りは北側にというこれまでの考え方を覆し、
　家の中心となる、日当たりの良い南側に配置することにします。

　ステンレスの流し台を採用して清潔感のある台所を演出。
　食器棚をおかなくて済む様、吊り下げ式の収納棚、
　その下には水きり棚を、考案しました。
　この時の間取りは、公団住宅の標準となり、以降の建築に採用され続け、
　キッチンのスタイルも、定番となり一般家屋にも普及していったのです。

　満足な条件の中で、ビジネスを行えることは稀なことです、
　金銭的にも時間面でも制約された中で、
　新しいことにチャレンジしていくことが、
　ビジネスといえるのではないでしょうか。

　理想を固持していては、一歩も前に進めないし、
　妥協ばかりでは、今までと何も変わりません。
　こんな時には、「上手に妥協」するコツを身につけることが大事です。

売却が難しい土地とは、どのような土地ですか。

　知り合いが相続で土地を取得し、利用予定がないため売却しようとしたところ、買い手がなかなか見つからず苦労したと聞きました。私も親から複数の土地を相続する予定ですが、自身で利用する予定はありません。そのため、事前に対策を講じたいと思っているのですが、そもそも売却が難しい土地とは、どのような土地のことなのでしょうか。

　売却が難しい土地とは、歪な形状の土地や建物を建築することができない土地、建物を建築するための土地の整形等に高額の費用がかかる可能性がある土地など、一般的にそのままでは活用しづらい土地のことを指します。具体的には詳細解説をご参照ください。

　売却が難しいと考えられる土地としては、たとえば以下のような土地が該当します。

　不整形地とは、正方形や長方形といった四角形（整形地）ではない土地のことをいいます。
　L字型や三角形など、建築できる建物の規模・形状が限られる土地の場合、同じ面積の整形地の土地と比較して活用が難しくなります。
　また建物の敷地は、道路と2ｍ以上接していなければなりませんが、古い既成市街地など道路との接地幅が2ｍに満たない土地では、建物の再建築ができません。

　建物を建築することが不可能なくらいの急傾斜地や、擁壁工事が必要な土地の場合、安全性の高い土地にするために造成費用がかかります。また急傾斜地の場合、法令により土砂災害警戒区域等に指定されていることもあります。

　建築基準法により、建物の敷地は幅員4ｍ以上の道路に接していることが求められます。これを満たしていない土地に建物を建築するには、道路の中心線から敷地を2ｍ以上後退（セットバック）させなければならず、活用できる敷地面積が減少します。また、車の出入りが難しいというデメリットもあります。

　あまりにも面積が広い（もしくは狭い）土地になると、利用用途が限定（もしくは無い）されてしまい、買い手が見つかりにくくなります。

　都市計画法により市街化調整区域に指定されている区域は、市街化を抑制すべき区域とされており、建物の建築が制限されています。建物を建築できない土地では用途が限定されるため、買い手が見つかりにくいでしょう。ただし例外的に建物が建築できる場合もありますので、必ず専門家にご確認ください。

　上記に該当する土地の場合、お知り合いの方同様、売却しようとしても買い手がなかなか見つからない可能性が高くなります。相続する予定の土地が該当するかについては、不動産業者に物件調査や価格査定を依頼することで判明しますので、一度調査等を依頼してはいかがでしょうか。

失効してしまった生命保険はどうなるのでしょうか？

　父が亡くなりました。色々と整理していたところ、父の生命保険契約が見つかりました。保険会社に現状を確認すると、「しばらく保険料を支払っていなかったので、『失効』しています」と言われました。また、「死亡保険金は支払われないが、解約返戻金があるので、受け取りの手続きをしてください」とも言われました。亡くなった父の生命保険はどうなってしまうのでしょうか。

• 保険種類：終身保険
• 保険金額：1,000万円
• 契約者（保険料負担者）：父
• 被保険者：父
• 死亡保険金受取人：母

　生命保険契約は、保険料が支払われずにしばらく放置されると失効します。失効すると、死亡保険金は受け取れませんが、解約返戻金があれば生命保険会社に請求することができます。今回のご相談の場合、解約返戻金があるとのことですので、受け取りの手続きを進めましょう。

　生命保険契約は、払込方法に応じた期日までに保険料を支払う必要があります。保険料を支払わずにしばらく放置すると、自動振替貸付（生命保険会社が解約返戻金の範囲内で保険料を立て替える制度）が適用されない限り、生命保険契約は失効します。失効すると、保険金の支払事由が発生したことにより保険金受取人が請求しても、当該保険金を受け取ることはできません。

　保険料の払込方法は主に、月、半年、年などに分かれ、それぞれ保険料を支払う月（払込期月）が定められており、その期間に保険料を支払います。ただし払込期月に支払わないとすぐに契約が失効するわけではなく、それぞれ猶予期間（払込猶予）が設けられています。

　ここでは主な払込方法別の払込期月と払込猶予の一例を、以下にまとめました。

　契約が失効した場合でも一定の期間内であれば契約を復活できる場合もありますが、今回のケースは、失効中に被保険者がお亡くなりになっていますので、復活はできないものと思われます。現に、生命保険会社から解約返戻金の受け取りの手続きをとるようお話がされているようですので、死亡保険金の請求ではなく、解約返戻金の手続きとなります。
　解約返戻金は、保険会社の案内に従って法定相続人が受け取ることとなります。死亡保険金の受取人ではない点に注意しましょう。

　なお、この解約返戻金は、死亡保険金のようなみなし相続財産ではなく本来の相続財産になります。相続税法上の非課税枠「500万円×法定相続人の数」は適用できませんので、ご注意ください。

　今回のように、契約が失効している生命保険契約を、契約者かつ被保険者死亡後にご遺族が発見し、死亡保険金が受け取れないケースを見受けます。生前であれば、契約を復活させるなどの対処ができる場合があります。こういった生命保険契約がないかどうか、何かの折に確認しておかれるとよいでしょう。