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家と財産を守るための~不動産の相続対策 相続不動産の売却に相続登記は必要?

文書作成日:2020/01/20


 相続登記をしないと、相続した不動産を売却することはできませんか。




 父名義の一戸建の自宅(実家)を、父が亡くなったことで相続することになりました。相続人は姉と私で、ともに家族と持家に住んでいるため実家に住む予定はなく、売却することで意見は一致しています。
 すぐに売却する予定の不動産でも、相続登記をした後でないと売却することはできないのでしょうか?




 お父様(被相続人)名義のままでは売却ができません。売主である相続人名義とするための登記(相続登記)が必要となります。




 不動産に関する権利は、民法第177条により、登記をしなければ第三者に対して主張(対抗)できないことになっています。

 相続不動産を売却する場合、相続人は自らが所有者であることを買主に主張する必要があるため、登記名義の変更を行う必要があります。また、不動産の登記は、実態に即した形になっていなければなりません。被相続人から買主への所有権移転は直接行えないため、相続した不動産を売却するのであれば、相続登記が必要となります。

 相続開始から相続した不動産の売却までの一般的な流れは、以下のとおりです。

1.遺産分割協議

 相続人全員で不動産を相続する人を決め、遺産分割協議書を作成します。
 ただし、遺言により不動産を相続する人が決定する場合もあります。

2.相続登記

 不動産を相続する人が決まったら、法務局で所有者変更の相続登記を行います。

 この相続登記には、法律上定められた期限も義務もないため、買主への所有権移転前までに行えば、実務上は問題ありません。しかし、必要な書類の取得に手間取り、相続登記に時間がかかることで、不動産の買主が見つかっても、売買契約の締結がスムーズに行えず、売却のチャンスを逃してしまうこともあります。相続不動産を売却すると決めた場合は、速やかに相続登記を行うことをお勧めします。

3.売却活動

 不動産仲介会社に売却活動を依頼します。買主が見つかれば、売主である相続人と買主との間で不動産売買契約を締結します。

4.不動産引渡し・所有権移転登記

 代金受領と同時に、不動産の引渡しおよび買主への所有権移転登記を行います。

 なお、相続した不動産については、相続をしたときの相続税だけでなく、相続登記をしたとき、不動産を保有している間、売却したとき、それぞれ税金が絡んできます。今回はこれらの説明は省いています。これらの税金に関してのご相談は、当事務所までお気軽にお問い合わせください。

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
 本情報の転載および著作権法に定められた条件以外の複製等を禁じます。

 


万一に備えるための~保険の相続対策 「学資保険」に関する税務の取扱い ~契約者が亡くなった場合~

 契約者が亡くなった場合の「学資保険」に関する税務上の取扱いを教えてください。




 夫が亡くなったため、生前に夫が加入していた保険契約の詳細確認を行っていたところ、次の学資保険の契約が見つかりました。この学資保険について、税金はどのように取扱われるのでしょうか。また、養育年金の支払を受けるのですが、この場合の税金の取扱いもあわせて教えてください。

  • 保険種類:学資保険(養育年金付き)
  • 契約者・保険料負担者:夫
  • 被保険者:子
  • 入学祝金・満期祝金受取人:夫
  • 死亡給付金受取人:夫




 学資保険は、契約者が死亡すると、死亡時点における解約返戻金相当額が、相続財産として相続税の課税対象となります。また、契約者死亡後の入学祝金、満期祝金の受取人は新契約者となるため、受け取った時点で、新契約者の一時所得として所得税(個人住民税含む。以下同じ)の課税対象となります。なお、養育年金の支払については、相続発生時の年金受給権の評価額が相続財産に加算されて相続税の課税対象となり、年金として支払を受けた際には、年金支給の2年目以降について、雑所得として所得税の課税対象となります。




 契約者が死亡した場合の「学資保険」に関する主な取扱いは、次の通りです。

1.契約者が死亡した場合の学資保険の取扱い

 契約者である夫が死亡した場合は、約款に基づく権利の承継人である子が新契約者となり、新契約者が解約しない限り契約は継続します。また、入学祝金、満期祝金の受取人は新契約者となり、保険料払込免除特約が付加されていれば、以後の保険料の払込は免除されます。

2.契約者が死亡した場合の学資保険の税務上の取扱い

 契約者である夫が死亡した場合の学資保険については、夫が亡くなった時点における学資保険の解約返戻金相当額が、相続財産として相続税の課税対象となります。

3.契約者死亡後に入学・満期祝金を受け取った場合の税務上の取扱い

 子が新契約者となった後に受け取った入学祝金・満期祝金は、子の一時所得として所得税の課税対象となります。
 一時所得は、夫が祝金を取得した場合と同様、次の計算式により計算します。

〔一時所得の計算式〕

一時所得の金額=総収入金額-その収入を得るために支出した費用-特別控除額(限度額50万円)

 この場合、夫が生前に負担した保険料についても子が負担したものとして、『収入を得るために支出した費用』として取扱います。他方、夫の死亡により保険料払込免除となった保険料部分については、『収入を得るために支出した費用』として取扱うことはできません。これらについて、ご留意ください。

4.養育年金に関する税務上の取扱い

 契約者である夫が死亡した場合に、契約内容によっては、以後満期までの間、養育年金(保険会社によっては「育英年金」といわれます)が支払われることがあります。夫の死亡により受け取りが開始する養育年金は、相続発生時の年金受給権の評価額が相続財産に加算され、相続税の課税対象となります。

 また、学資保険の場合、被保険者である子が、約款に基づき養育年金の受取人となりますが、子が受け取った養育年金は相続税課税済部分を除く金額が子の雑所得として所得税の課税対象となります。なお、この場合、年金支給1年目は全額非課税となるため、実質2年目以降が課税対象となる点にご留意ください。

 このように、1つの保険について税務上の取扱いが複雑に絡み合うケースがあります。保険に関する税務上の取扱いについては、当事務所へご相談ください。

 

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
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