不動産を購入した際の売買契約書や領収書などは、保管しておく必要はありますか。

　父から不動産を相続することになり、不動産に関する書類を整理しています。権利証については重要な書類と認識して保管していますが、不動産を購入した際の売買契約書や領収書などは、今後も保管しておく必要がありますか。

　将来不動産を売却した際に、税金の計算上有利に働く可能性がありますので、売買契約書や領収書などの資料は、引き続き保管してください。

　不動産の売却により譲渡益が生じれば、所得税と住民税が課税されます。所有期間が5年超（10年超所有の居住用の特例を除く）の場合の税率は、所得税15.315％（復興特別所得税を含む）と住民税5％の合計20.315％となり、税額は以下のとおり計算します。なお、相続した不動産の所有期間は被相続人が所有していた期間も含まれます。

　譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）×20.315％
　　
　取得費は、不動産を購入した金額（建物については、事業用の場合、減価償却費控除後の帳簿価額になり、居住用の場合、減価償却費の計算が必要で、控除後の価額になります。）になり、取得費を証明する書類には、売買契約書や領収書などがあります。取得費を証明する書類がない場合、取得費は、譲渡収入金額の5％で計算することになります。

　では、10年所有した土地建物（取得費1億2千万円）を1億5千万円で売却した場合、取得費を証明する書類の有無により、税額がどの程度変わるのかを比較してみます。なお、譲渡費用は5百万円とします。

①取得費を証明する書類がない場合の税額
150,000,0000円×5％＝7,500,000円
150,000,0000円－（7,500,000円＋5,000,000円）×20.315％
＝27,933,100円（100円未満切り捨て）

②取得費を証明する書類がある場合の税額　
150,000,0000円－（120,000,000円＋5,000,000円）×20.315％
＝5,078,700円（100円未満切り捨て）

①－②＝22,854,400円

　この事例では、取得費を証明する書類がなければ書類がある場合に比べて、約22百万円も多く税金を支払うことになります。このように適正な税金を納めるためにも、売買契約書や領収書など取得費を証明する書類は保管しておくことが必要です。

　なお、取得費を証明する書類以外にも、不動産の書類には建築確認済証や検査済証、確定測量図などがあります。これらの書類も不動産を売却するときはもちろん、建物の修繕や、隣接地との境界を証明する際に役立ちますので、大切に保管されることをお勧めします。

　生前、自ら出資して個人商店のような小さな会社を経営していた場合、この会社の財産等も相続財産となるのでしょうか。

　父は生前、自ら出資して個人商店のような小さな会社を経営していましたが、誰もこの会社を承継する予定がないため、父の死亡を機に会社は解散する計画です。この会社は、父死亡時点で預貯金50万円、在庫商品50万円、機械などの設備が200万円あり、借入金はありません。
　父の財産に係る相続税の計算をする上で、この会社の財産等も相続財産となるのでしょうか？

　会社の財産等は会社所有物であるため、相続財産とはなりませんが、出資した会社の株式については、定められた評価方法により評価額を算出し、相続税の課税対象として計上します。

　相続税は、被相続人が亡くなった時点で所有していた財産に対して課されます。従って、個人商店として事業を行っていた場合には、事業用の資産は個人の所有となりますので、それら資産についても相続税の課税対象となります。簡単に言うと、個人の青色申告決算書の貸借対照表に計上されている資産全てについて、相続税評価額にて相続財産に計上され、債務については債務控除の対象となります。

　他方、会社形態で事業を行っていた場合には、事業用の資産の所有者は「会社」となります。それら資産はお父様の所有物ではないため、事業用資産（会社の財産等）に対して相続税は課されません。
　その一方で、株主（出資者）は会社の“株式”という財産を所有しますので、お父様が出資した株式について相続税の課税対象となります。

　証券市場に上場している会社の株式であれば、日々市場で取引され評価額は明らかですが、一般的に中小企業は証券市場に上場していないことが多く、その株式にどれぐらいの価値があるのかという、客観的な価額が分かりません。
　しかし、評価額が分からなければ課税できません。そこで、このように上場していない会社の株式（以下、非上場株式）については、相続税財産評価基本通達で定められた評価方法により評価額を算出し、相続税の課税対象として計上します。

＜参考：非上場株式の評価の概要＞
①会社に対して経営支配権を有する株主の場合
　会社の規模（大、中、小）、経営状況などに応じて、類似業種比準方式、純資産価額方式、これらの併用により評価額を算出します。
＊類似業種比準方式とは、事業内容が類似する上場企業の株価を基にして、評価会社の1株当たりの配当金、利益金額、純資産価額の3要素を比較することにより評価額を算定する方法です。
＊純資産価額方式とは、評価会社の資産から負債、含み益に対する法人税等相当額を控除して評価額を算定する方式です。
②会社に対して経営支配権を有しない株主の場合（少数株主）
　会社の規模の大小に関わらず、配当還元方式により評価額を算出します。
＊配当還元方式とは、その株式を持っていることで受け取れる1年間の配当金額を一律10パーセントという利率で還元して、元本の株式の価額を算出する方法です。

　今回は相談事例を通じて、父の相続登記を省略して、母の相続登記のみを行いたいという場合の事例についてご紹介します。

　3年前に父が亡くなりました。父の相続人は、母、私の2人ですが、父の遺産につき特に遺産分割協議はしていませんでした。そして昨年、母が亡くなり、相続人は私のみです。
　父の遺産には父名義の土地及び建物があります。私は、父の相続人としての地位と母の相続人としての地位を有しているため、遺産分割協議書を添付して、父名義の土地及び建物を、直接私名義にできるのでしょうか。

　ご質問のケースの場合、お父様名義の土地及び建物を、直接ご質問者様名義にすることはできません。
　従来は、登記実務上、最終の相続人1名が作成した遺産分割協議書を添付して、直接最終の相続人名義にすることができましたが、今般、この遺産分割協議ができないとする判決（東京地裁H26.3.31判決）があり、登記実務上も取り扱いが変更されました。

　判決では、「民法は、相続が死亡によって開始し（同法882条）、相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継すること（同法896条）、さらに、相続人が数人あるときは、相続財産が共同相続人らの共有に属すること（同法898条）を規定しており、相続人が1人である場合において、当該相続人が、相続開始（被相続人の死亡）時に、被相続人の相続財産を承継するものと解するべきことは明らか」とし、最終の相続人１名は、二次相続開始時点で遺産共有状態が解消されているため、自己に帰属している遺産を改めて自己に帰属させる旨の意思表示（遺産処分決定ないし遺産分割協議）を観念する余地もなく、相続人1名でする遺産分割協議は無意味であると判断されました。

　よって、上記ご質問の場合、ご質問者様は、お母様の相続の開始（お母様の死亡）時において、お母様の遺産を取得されており、遺産共有状態は解消されているため、お母様がお亡くなりなった後に遺産分割協議をすることはできず、お父様名義の土地及び建物を、直接ご質問者様名義にすることはできません。
　そのため本件事例の場合は、法定相続どおりの登記手続きをすることになります。
　まず、お父様が亡くなられた日を登記原因日付として、亡お父様から亡お母様及びご質問者様への法定相続分（各2分の1ずつ）どおりの「所有権移転登記」をすることになります。
　次に、お母様が亡くなられた日を登記原因日付として、亡お母様からご質問者様への「持分全部移転登記」をすることになります。

京都の税理士はシモヤマ会計事務所へお任せ下さい。
私たちは、税理士や会計業務の枠を越え、オンライン顧問で会社と繋がる税理士事務所を目指しています。

JR円町駅（京都市中京区）より南へ徒歩３分、西大路通に面しており、お車・交通機関ともお越しいただき易くなっております。
中京税務署庁舎からも徒歩３分と近い距離にあり、大変便利な場所にございます。

是非、一度お問い合わせくださいませ。