毎年、数え切れないくらいの新製品が登場する飲料水のなかで、
　生き残れる製品はわずか数製品といわれています。
　炭酸飲料が世の中に出回りはじめた頃には、
　ラムネが出荷量の大半を占めていました。
　しかし、親しまれた独特な形にこだわったことが
　普及に歯止めを掛けることになってしまったのです。

　同じようでいて、名称が違っている、「ラムネ」と「サイダー」。
　感のいい方は気づいておられると思いますが、
　どちらも、語源は外国語からきています。

　ラムネは、英語のレモネードが訛ってできた言葉で、
　サイダーは、フランス語のりんご酒を意味するシードルという言葉が
　変化してできた言葉だといわれています。

　そんな名称が出来上がった経緯が表すように、
　ラムネはレモン味をつけた炭酸水が最初でした。
　一方のサイダーは、イギリスでりんご酒に炭酸水を加えたものが
　シャンパンサイダーと呼ばれていて、
　これを参考にした飲み物が始まりとされています。

　ラムネは世の中に普及する途中で、
　皆さんがよくご存知のビー玉が入った、腰がくびれたビンの形になりました。
　そんなことから、中身の味よりビンの形から、
　サイダーとは分けられるようになったのです。

　どちらも世の中に広まったのは明治以降のことで、
　庶民の味として親しまれることになります。
　サイダーは、現在も他の炭酸飲料と肩を並べる存在としてたくさん飲まれています。
　しかし、ラムネは駄菓子屋さんでの飲み物として、
　郷愁を感じる存在としてのみ残っています。

　昭和に入り、各社から透明なものを含め、
　数えないくらいの炭酸飲料が発売されるようになります。
　そんな熾烈な競争の中でも、サイダーが生き残っているのは、
　三ツ矢サイダーの存在が欠かせません。

　三ツ矢サイダーは、明治から昭和にかけて行われた政府主導の
　ビール製造会社の統合、分割の波の中でビール会社の子会社となります。
　先にお話したように、サイダーはお酒に近い趣向で飲まれていた経緯があったので、
　事業の一環として炭酸飲料とビールを取り扱うことが多かったのです。

　再編の後、三ツ矢サイダーはアサヒビールの子会社となるのですが、
　当時のアサヒビールは、市場でのシェアが低迷して赤字が続いていました。
　シェアが１０％を切った時には、倒産は時間の問題とさえささやかれていたのです、
　ビール事業が不振な中で、会社を支えていたのは三ツ矢サイダーの利益でした。

　買手が見つかりにくい土地とは、どういった土地でしょうか。

　相続で取得した複数の土地の管理が大変なので、将来の相続を見越して今のうちから整理しようと思っています。土地の中には買い手が見つかりにくいものがあると聞きました。どのような土地が該当するのでしょうか？

　買い手が見つかりにくい土地とは、一般的に建築物を建築しにくい、もしくは建築できない土地や、建物を建築する際の費用が高額になる可能性がある土地と考えられます。具体的には、詳細解説をご参照ください。

　買い手が見つかりにくい土地として、代表的な土地をいくつか次に示しました。

　不整形地とは、長方形や正方形といった四角形ではない土地のことをいいます。

　L字型や三角形など、建築できる建物の規模・形状が限られる土地の場合、同じ面積の整形地の土地と比較して活用が難しく、相場より価格が下がります。

　また、建物の敷地は、道路と2m以上と接していなければなりません。古い既成市街地などで2mに満たない土地では、相場より極端に価格が低くなる可能性があります。

　建物を建築することが不可能なくらいの急傾斜地や、がけの擁壁工事が必要な土地の場合、安全性の高い土地にするための造成費用がかかるため、一般的な相場より価格が低くなる可能性があります。また、急傾斜地の場合、法令により土砂災害警戒区域等に指定されていることもあり、その場合も相場より価格が低くなる可能性があります。

　建築基準法により、建物の敷地は幅員4m以上の道路に接していることが求められます。これを満たしていない場合、建物を建築するには道路の中心線から敷地を2m以上後退させなければなりません（セットバック）。そのため活用できる敷地面積が減少し、相場よりも価格が低くなります。また、車の出入りが難しいというデメリットもあります。

　あまりにも面積が広い、もしくは狭い土地になると、利用用途が限定、もしくはないものとされてしまい、買い手が見つかりにくくなります。

　都市計画法により市街化調整区域に指定されている区域は、市街化を抑制すべき区域とされており、建築物の建築も制限されています。建築物を建築できない土地では用途が限定され、買い手が見つかりにくくなり価格も低くなります。ただし、例外的に建築できる場合もありますので、必ず専門家にご確認ください。

　所有されている土地が上記にあてはまる場合には、買い手が見つかりにくい土地である可能性が高いと考えられます。

　いずれにしろ、土地の整理をされる前に不動産業者に物件調査及び査定を依頼した上で、今後の利用方法や利用予定がないと判断した場合の売却等の対策を検討されることをお勧めいたします。

　相続に関するご相談は、当事務所までお気軽にお問い合わせください。

　死亡保険金は請求をしてからどれくらいで支払われるのでしょうか。

　先日父が亡くなりました。父は生前、終身保険に加入していたようです。請求予定の死亡保険金を葬式代の支払いに充てたいと思っていますが、受け取りまでにどれくらいの日数がかかるのでしょうか？
　請求にあたり準備すべき書類や注意事項があれば、あわせて教えてください。

　大抵の保険会社は、請求書類が保険会社に到着した日の翌日から5営業日以内に保険金を支払います。また、保険金請求の流れ等については、詳細解説をご参照ください。

1．保険金請求の流れ

　ご相談のケースのような場合、一般的には次の流れで保険金を受け取ります。

　契約者、保険金受取人から保険会社に連絡をしましょう。その際、保険証券に記載されている証券番号をお伝えいただくと、スムーズに請求手続が行えます。

　上記（1）の後、保険金請求に関する書類が郵送されます。受取人が書類の記入を行い、請求に必要な書類を揃えて保険会社へ提出します。
　請求に必要な書類は、主に次のとおりです。

• 保険金請求書
• 被保険者の住民票
• 受取人の戸籍抄本
• 受取人の印鑑証明書
• 死亡診断書
• 保険証券　など

　請求書類に不備がない場合は、請求書類が保険会社に到着した日の翌日から起算して、5営業日以内に支払うと定めている保険会社が多くなっています。

　ただし、保険金の支払いにあたり、確認・照会・調査が必要な場合はこの限りではありません。約款に定める所定の期限までに保険金・給付金を支払うことができない場合、保険会社は所定の利息（遅延利息）をつけて支払います。

　注意事項として、亡くなる前に入院・通院などの治療をされていた場合、死亡保険金だけでなく、入院・手術給付金も対象となるケースがあります。

　死亡保険金請求をする際、他に加入していた契約がないか、給付金請求に漏れがないかを保険証券や加入内容のお知らせでご確認いただくとよいでしょう。

　相続に関するご相談は、当事務所までお気軽にお問い合わせください。

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今後ともよろしくお願い致します。

　今回は相談事例を通じて、相続登記義務化の施行時期などについてご紹介します。

　相続登記の義務化がスタートすると聞きました。具体的に、いつから何が変わりますか。

　長年相続登記がされていないことにより、現在の所有者が不明となっている土地の問題を解消するために、不動産に関するルールが見直され、今般、施行日が定められました。相続登記に関連する改正については、2024年（令和6年）4月1日に施行されます。

1．相続登記の義務化（2024年4月1日施行）

　相続や遺贈により不動産を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
　施行日よりも前の相続開始の場合についても、適用されます。2024年4月1日よりも前に相続人として所有権を取得したことを知っていた場合には、2024年4月1日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

　また、遺産分割が3年以内に整わない場合は、3年以内に相続人申告登記の申出（法定相続分での相続登記の申請でも可）を行った上で、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた相続登記の申請をしなければなりません。

2．相続人申告登記（2024年4月1日施行）

　①所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、②自らがその相続人である旨を申請義務の履行期間内（3年以内）に登記官に対して申し出ることで、相続登記申請義務を履行したものとみなされます（登記簿に氏名・住所が記録された相続人の申請義務のみ履行したことになります）。
　この手続きは、所有権を取得したことを登記するものではありませんので、遺産分割が整った場合には、相続登記の申請が必要となります。

3．遺産分割に関する民法のルール変更（2023年4月1日施行）

　相続開始から10年を経過した後にする遺産分割は、原則、具体的相続分（特別受益や寄与分を考慮した相続分）ではなく、法定相続分（又は指定相続分）によることとなります。
　10年を経過した後であっても、相続人全員の合意があれば、具体的相続分による遺産分割（寄与分等を考慮して法定相続分と異なる分割をすること）を行うことは可能です。

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
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　18歳6か月の孫へ贈与した住宅取得等資金について、非課税措置の適用を受けることはできますか？

　2022年4月に孫が大学へ入学するために、上京することになりそうです。
　一人暮らしを希望していることから、マンション一室を孫が購入する予定です。通学中は孫自身が利用し、卒業して他に引っ越す場合は賃貸用へ転用できる立地の良い物件を検討しています。
　購入資金は私から孫に贈与して、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置を適用したいと考えていますが、適用は可能でしょうか。
　気になっている点は、孫の年齢が2022年1月1日時点で18歳6か月であることと、購入予定であるマンションはリノベーション済みですが築25年を超えている点です。
　なお、その他の要件はすべて満たすと仮定してください。

　懸念されている2点のうち、少なくとも受贈者であるお孫さんの年齢については、令和4年度税制改正により改正されることで要件を満たすことができます。ただし適用開始日が2022年4月1日以後の贈与となる点に、ご留意ください。詳細は以下、解説をご参照ください。

1．住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置とは

　父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の対価に充てるための金銭（以下、住宅取得等資金）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、一定の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります。これを「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置（以下、非課税措置）」といいます。

　この非課税措置については適用期間が定められており、これまでは令和3年（2021年）12月31日が適用期限でしたが、これが令和4年度税制改正により2年延長され、令和5年（2023年）12月31日となります。2．懸念されている2点について

（1）受贈者の年齢要件

　これまで受贈者の年齢要件は、「贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること」でした。

　これが令和4年度税制改正により、令和4年（2022年）4月1日以後の贈与から、“20歳以上”が“18歳以上”に引き下げられます。

　そのため、住宅取得等資金の贈与が令和4年（2022年）4月1日以後であれば、お孫さんの年齢が18歳でも問題ありませんが、それより前ですと適用することはできません。

（2）築年数の要件

　建築後使用されたことのある住宅用の家屋については、これまで「その取得の日以前20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築されたもの」という、築年数の要件がありました。

　これが令和4年度税制改正により、令和4年（2022年）1月1日以後の贈与から、築年数要件の廃止とともに、新耐震基準に適合している住宅用家屋（登記簿上の建築日付が昭和57年（1982年）1月1日以後の家屋は、新耐震基準に適合している住宅用家屋とみなす。）であることの要件が加わります。

　そのため、令和4年（2022年）1月1日以後の贈与であれば、たとえ築25年を超えていたとしても、新耐震基準に適合している住宅用家屋であれば、適用することは可能です。

　なお、これまで上記築年数を超えていても、一定の書類により証明されたもの等があれば、これまでも適用することは可能でした。この点は今後も変更はないため、一定の書類により証明がされれば、これまでと同様、要件を満たすことができます。

　懸念されている点については、以上のようになります。

　非課税措置の適用を希望される場合には、少なくとも年齢要件を満たせるように住宅取得等資金の贈与が令和4年（2022年）4月1日以後である必要があります。

　上記以外にも令和4年度税制改正により、非課税措置の内容が改正される点があります。ご不明な点がございましたら、お気軽に当事務所までお問い合わせください。

＜参考＞
　国税庁HP「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
　財務省HP「令和４年度税制改正の大綱」PDF※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
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　相続した実家を売却する際に必要となる費用や注意点を教えてください。

　親が亡くなり、実家を相続しました。私には持家がありますので、実家は売却することを考えています。実家を売却する際の諸費用や注意事項について教えてください。

　ご実家を売却する際に必要となる費用は、主に次の4種類です。それぞれの概要や注意事項は、詳細解説にてご確認ください。

• 登記に要する費用
• 収入印紙代
• 確定測量に関する費用
• 不動産仲介手数料

　不動産を売却する際にかかる費用として、主に次の4つが挙げられます。

1．登記に要する費用

　登記に要する費用とは、売却対象となる不動産の登記の手続きにかかる登録免許税や、手続きを司法書士へ依頼した場合の手数料のことを指します。

　売却対象となる不動産の登記手続きにかかる登録免許税としては、当該不動産に抵当権が付されていれば抵当権抹消登記が必要となる他、ご相談のケースは「相続」であるため、相続登記が必要となります。

　その費用ですが、抵当権抹消登記は不動産1個につき1,000円です。また、相続登記は原則、固定資産税評価額の0.4％となります。

　これらの登記手続きは自分で行うこともできますが、専門家である司法書士へ依頼するとスムーズに行うことが可能です。なお、司法書士へ依頼した場合には別途手数料がかかりますので、ご注意ください。

　物件の内容次第では、手続きの完了までに想定以上の時間がかかる場合もありますので、司法書士へ手続きを依頼する場合には、早めに相談されるとよいでしょう。

　ちなみに、売買に伴う所有権移転登記の手続きは、買手側が行います。

2．収入印紙代

　収入印紙代とは、不動産の売買契約書に貼付する収入印紙の費用のことを指し、収入印紙は郵便局などで手に入れます。

　当該費用は、契約書に記載された売買代金によって異なります。具体的な金額は、国税庁のホームページに掲載されている【印紙税額一覧表】などで、ご確認いただくことができます。

　今回のご相談のケースでは不要ですが、売却する不動産が事業用の場合、売買代金等の領収証にも収入印紙を貼付する必要があります。

3．確定測量に関する費用

　確定測量に関する費用とは、売却対象となる土地と隣接地との境界を確定させる費用のことを指し、土地家屋調査士へ支払います。

　ご実家の土地と隣接地との境界が確定していない場合は、当該費用の負担が生じる可能性が高いといえます。また、境界が確定している場合でも、境界確定日からの経過年数や隣接地所有者の変更等によって、確定測量を行う必要が生じることがあります。

　当該費用は、土地の大きさ・形状（境界点の数）及び隣接地所有者の人数等によって異なります。参考までに、土地家屋調査士に対して実施した報酬に関する実態調査の結果が、日本土地家屋調査士会連合会のホームページに掲載されていますので、URLをご紹介します。地積更正登記報酬が目安になります。■日本土地家屋調査士会連合会HP：「業務報酬統計資料」https://www.chosashi.or.jp/association/disclosure/reward/

4．不動産仲介手数料

　不動産仲介手数料とは、不動産の売買が成立した際、仲介を行った不動産業者へ支払う費用のことを指します。仮に売買代金が税抜で400万円超であれば、『売買代金（税抜）×3%＋6万円＋消費税』が不動産仲介手数料の上限となります。

　不動産業者に直接売却する場合、不動産仲介手数料は不要となりますが、当該売却代金が市場価格より低額となることがありますので、諸費用控除後の手残り額を考慮した上で、慎重にご判断ください。

　今回は売却時のコストのご相談でしたが、譲渡益があれば、売却後において確定申告が必要となります。取得費が分かる書類の有無や、ケースによっては最高3,000万円まで譲渡益から控除できる特例（空き家の3,000万円特別控除の特例）の対象となるかもしれないなど、実際の税金計算をするには事前に確認すべき事項が多数存在します。最終的にお金がいくら手元に残るのか、試算されたい場合にはこの税金も考慮に入れる必要があるでしょう。

　様々な要件の詳細その他税金に関するご相談は、当事務所までお気軽にお問い合わせください。

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　遺言で生命保険金の受取人を変更することは可能でしょうか。

　下記の生命保険について、仮に妻が先に亡くなった場合には、世話になっている姪に受け取って欲しいと思っています。
　妻が先に亡くなった時点で、私が死亡保険金の受取人を変更できればよいのですが、そうでない状況を想定して、遺言で受取人を姪に変更しておきたいと思っています。これは、可能でしょうか？【生命保険の契約内容】

• 契約者（保険料負担者）：私
• 被保険者：私
• 死亡保険金受取人：妻

　遺言で生命保険金の受取人を変更することは可能ですが、諸条件を満たしている必要があります。

1．保険法改正により可能となった遺言による保険金受取人の変更

　2010年4月1日に施行された「保険法」で、遺言による保険金受取人の変更が可能となりました。

　原則、保険法施行後の契約が対象となりますが、保険会社によってその取扱いは異なります。2．留意点

　遺言によって保険金受取人を変更するときの、主な留意点は以下の通りです。（1）変更の可否を確認

　多くの保険会社は「法律上有効な遺言であれば、受取人に指定できる方の範囲に定めはない」としているようですが、変更可能な受取人の範囲を約款で決めている保険会社もあります。遺言書を作成する前に、必ず受取人として指定できるかどうか、確認するようにしましょう。（2）遺言書の記載内容

　遺言によって保険金受取人を変更するときは、どの保険契約か特定できるような情報を遺言書に記載します。

　この場合の「情報」とは、保険会社、証券番号、契約者、被保険者、保険種類、契約日などが該当しますが、特定できれば複数の情報の記載は必要ありません。

遺言書の例文

第〇条　私は、私が契約者となっている次の生命保険契約における死亡保険金受取人として、姪◇◇を指定する。（保険契約の表示）
①〇〇生命：証券番号０００００００００００
②■■生命：証券番号１１１１１１１１１１１
③▼▼生命：証券番号２２２２２２２２２２２（3）遺言による保険金受取人の変更手続き

　遺言による保険金受取人の変更手続きを行うには、保険契約者の相続人が遺言による保険金受取人変更について保険会社に申し出なければなりません。その際に、一定の書類の提出が必要な場合があります。

　必要となる主な書類は以下のとおりですが、保険会社によって異なるため、予め約款などで確認したり、保険会社へ問い合わせをしたりするとよいでしょう。

• 申し出をするための書類
• 遺言書の写し
• 検認済証明書の写し（遺言が公正証書遺言でない場合）
• 保険契約者の戸籍謄本
• 相続人もしくは遺言執行人の印鑑証明書

　これらの他にも、被保険者の同意が必要であること、保険会社の取扱要件を満たすことや、遺言書自体が法律上有効でなければならないなど、遺言による保険金受取人の変更には留意点があります。

　相続に関するご相談は、当事務所にお気軽にお問い合わせください。
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　今回は相談事例を通じて、遺産分割時に用いる不動産の評価額についてご紹介します。

　亡夫の財産について遺産分割をしたいと考えています。私たちには子がおらず、夫の両親もすでに亡くなっているため、相続人は私と夫の姉の2人です。主な財産は自宅不動産と預貯金で、不動産は現在居住している私が相続したいと考えていますが、遺産分割の際、不動産はどのような評価額を基に話し合いをすればよいでしょうか。

　不動産には固定資産税評価額、相続税評価額、時価など様々な価格の捉え方がありますが、遺産分割の際には、基本的に相続人全員の合意があればどのような評価額を基にしても問題ありません。
　各相続人が取得する遺産の割合についても、法定相続分は定められていますが（民法900条）、相続人全員の合意があれば法定相続分に関わらず、分割の内容や取得割合を自由に定めることができます（民法907条）。

　価格の基準としては、以下の評価額があります。

（1）固定資産税評価額

　公示地価の約7割を目安に設定されているといわれています。
　不動産ごとに価格が決定されており、相続税評価のように単価を調べる手間や計算が不要なため最も扱いやすいものの、実際の取引価格よりも低いことが多いため、不動産を相続しない相続人の合意が得られない可能性があります。

（2）相続税評価額（路線価、倍率評価）

　公示地価の約8割を目安に設定されているといわれています。路線価は国税庁が毎年発表しており、インターネットで調べることができるため、不動産鑑定評価とは異なり、費用をかけずに参照することができます。こちらも実際の取引価格よりは低い場合が多いため、合意を得られない可能性があります。

（3）不動産仲介業者による査定

　不動産仲介業者等が算出する売却見込み額です。査定対象の物件と条件が似た直近の近隣の取引事例を参考に査定する方法が多く採用されています。依頼先によって金額に多少の違いが出ることがあります。

（4）不動産鑑定評価

　不動産鑑定士が不動産鑑定評価に関する法律に基づいて土地や建物などの適正な地価、価格などを判断したものです。最も信頼性が高く、遺産分割調停・審判においては重宝されています。
　ただし、不動産鑑定士による評価は一般的に費用が高額になることが多く、相続人が費用負担を望んでいない場合は、調停・審判においてもこのほかの評価の使用が認められています。

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弊事務所の年末年始休業日をご案内します。
ご不便をおかけしますが、何卒ご協力のほどよろしくお願い申し上げます。

■　年末年始休業日
　2021年12月29日(水)～2022年1月4日(火)