共同所有の不動産について、将来の相続を見据えた共有の解消方法を、Q&A形式でお伝えします。

　兄弟姉妹で共有（共同所有）している土地がありますが、共有を解消した方がよいでしょうか？また、共有を解消する具体的な方法を教えてください。

　親子間での不動産の共有については、相続により共有が解消できる可能性がありますが、兄弟姉妹間については、その可能性は極めて低く、むしろ相続により共有者が増える可能性が高いといえます。よって将来の相続を見据えた場合には、容易なことではありませんが、少しでも早く共有を解消した方がよいでしょう。

　共有を解消するための具体的な方法としては、下記が考えられます。

　2ヶ所以上の土地を兄弟姉妹で共有している場合に、それぞれの土地の持分を交換することにより共有を解消し、それぞれの土地を各々の単独所有にする方法です。ただし、交換の特例（譲渡がなかったものとする）の要件を満たさない場合、他の方法より税負担が重くなる恐れがあるため、選択肢になり得ない可能性が高いと考えられます。ご質問のケースでは、下記が最も厳しい要件になるものと思われます。

• 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の20％以内であること。
  ※単独所有の土地と兄弟姉妹の共有持分を交換することも可能です。

　兄弟姉妹の共有持分を購入する方法であり、共有地の利用を希望されている方が、選択されることが多いといえます。
　この方法で障害となるのは、下記事項です。

• 購入者の資金確保
• 譲渡者の税（譲渡所得）負担
• 取引価格の決定

  　取引価格は、当事者である兄弟姉妹の利益が相反しますので、その決定が困難となる場合があります。公的評価を基に決定している場合が多いと思いますが、公的評価は幾つかあり、その選択についても利益が相反します。よって、数十万円の費用負担が生じますが、不動産鑑定評価書に基づいて取引価格を決定する場合もあります。

  ※時価よりも著しく低い価格で取引を行うと、譲渡者から購入者へ「みなし贈与」があったものと判断される恐れがあります。

　土地を第三者に売却する方法は、資金負担（通常、収支はプラスとなる）が生じないため、共有者全員の同意が得られれば、比較的容易に行うことができる方法といえます。よって、上記1. 及び2. の方法が上手くまとまらなかった場合に、選択されることもあります。ただし、共有者の中で代表的な立場の方が不在の場合、売却が思った様に進まないことがあります。

（番外編）土地信託
　共有の状態のままで、土地を利用（主に賃貸）したい場合、信託という方法があります。土地信託とは、土地所有者が信託銀行等に土地を一定期間託し、運用及び管理をしてもらう制度です。

　保険証券が見つかりません。契約の状況を確認し、手続きを進めるにはどのようにすればよいでしょうか？

　一人暮らしをしていた父が亡くなり、相続関連の手続きを行うことになりました。預金口座から生命保険の支払と思われる引落しがありましたが、保険証券が見つかりません。契約の状況を確認し、手続きを進めるにはどのようにすればよいでしょうか？

　保険料の引落し実績がある、ということは何らかの関連する書類が存在する可能性が高いので、まずは手がかりとなるものを見つけて、保険会社を特定することから始めましょう。

① 契約内容のお知らせ

　ほとんどの保険会社が年1回、直近の契約状況を知らせるため、契約者宛に郵送しています。発送時期や様式は会社によって異なりますが、ハガキではなく、封書の場合が多いです。

② 保険料控除証明書

　保険料の支払があった年の9～11月頃、契約者宛に郵送されます。圧着シールハガキ、契約内容のお知らせに同封など、様式は会社によって異なります。

③ 契約者が申込み時に受取る書類等

　申込書控え、設計書、約款・ご契約のしおりなどの書類以外にも、カレンダー、メモ帳などのノベルティグッズがあれば、それらもヒントになります。

　保険会社は合併等で社名が変わっていることが度々あり、変遷を辿ることが難しい会社もあります。

　合併等で社名が変わっていても契約は引き継がれており証券番号は変わりませんので、社名の異なる書類で証券番号が同じであれば同一契約と推察できます。

　保険会社に保険料負担者が亡くなった旨を連絡し、契約照会および手続きの依頼をしましょう。①②③の書類には、証券番号、契約者、被保険者、受取人などの情報が載っていますので、連絡を入れる際にはそれらの情報を伝えた方がスムーズに事が運びます。また、保険会社の窓口が近くにあるようでしたら、出向いて契約照会を依頼する方法もあります。その際には以下の書類を持参した方がよいでしょう。

• 死亡の事実がわかる書類・・・「死亡診断書」など
• 死亡した人と窓口に出向いた人の関係がわかる書類・・・「戸籍謄本」など
• 窓口に出向いた人の写真付き身分証明書・・・「運転免許証」「パスポート」など

　全く手がかりが見つからなければ、災害などで特別な措置が講じられた場合を除き、基本的には個別に生命保険会社1社ずつ問い合わせをすることになります。生命保険会社は40社以上あり、大変な作業になります。

　問い合わせが困難であれば、費用とある程度の時間はかかりますが、弁護士に依頼する方法があります。依頼を受けた弁護士は、所属する弁護士会を通じて一般社団法人生命保険協会宛に契約照会を行い、一般社団法人生命保険協会は照会を加盟生命保険会社全社に取り次ぎます。その後、照会の結果に応じて判明した保険会社に連絡を入れ、手続きを進めることになります。

　今回は相談事例を通じて、共同遺言についてご紹介します。

　私たち夫婦には子がありません。どちらが先に亡くなってもお互いに全財産を渡したいと思っています。二人でこの旨の遺言を一通の紙に遺しておけば、できるでしょうか。

　ご夫婦がそれぞれお互いに全財産を渡す遺言を作成すれば、可能です。ただし、それぞれが別の紙に書く必要があります。なお、配偶者が先に死亡しているときは誰に財産を渡したいか、ということも考えておくと良いでしょう。

1．共同遺言の禁止
　二人以上の者が同一の証書によって遺言することを共同遺言といいますが、これは禁じられており（民法第975条）無効となります。遺言は自由に撤回することができます（民法第1022条）が、共同遺言を可能とすると、自由な撤回が難しくなるため、遺言の自由の原則に反する恐れがでるなどの理由から共同遺言は禁止されています。また、一方の遺言が失効した場合、他の共同遺言者の遺言の効力をどうとらえるかの問題も想定されます。
　そのため、ご夫婦がお互いに財産を渡す内容であっても、一人一つずつ遺言書を作成する必要があります。

2．補充遺言
　遺言者の死亡以前に受遺者（財産をもらう人）が死亡したときは、その効力を生じません（民法第994条）。したがって、「配偶者に相続させる」旨しか遺言せず、遺言者の相続開始時に配偶者がすでに死亡している場合には遺言は効力を生じないため、遺言者の法定相続人が遺産分割をして財産を取得することになります。そこで、「配偶者が先に死亡している時には誰に遺産を渡したいか」ということも、遺言しておくことが大切になります。これを「補充遺言」といいます（「予備的遺言」と呼ばれることもあります）。
　特によく面倒を見てくれた兄弟や甥姪などに財産を渡したい場合は、その旨を遺言しておくことで遺産分割協議を行うことなく、スムーズに遺産の受け渡しを行うことができます。

　補充をすることなく相続を迎えた場合でも、配偶者死亡時に遺言の書き換えができれば良いですが、年齢を重ねるごとに遺言を書くことが難しくなる傾向にあるため、ご夫婦ともに補充遺言も書いておくと良いです。

　このほかにも、有効な遺言書を作成するためには遺留分について考慮しているかなど、注意する点はいくつかあります。相続が起こってから思わぬ争いを生まないためにも、専門家に相談をして作成されることをお勧めします。

　相続税を納めた後に死後認知があり、遺産の一部が認知された子へ渡った場合、他の相続人が既に納付した相続税はどうなるのでしょうか。

　3年前に父が亡くなりました。母は既に亡くなっており、兄弟3人で父の遺産を相続し、期限までに相続税の申告書を提出するとともに、相続税を納めました。
　ところが、その後、父の子供であるという男性が名乗り出てきて、裁判の結果父の子として認知されました。さらに、その男性へは、遺産相続相当額として兄弟3人から9,000万円（1人3,000万円ずつ）を支払うこととなりました。
　この場合、既に申告し、納付した相続税はどのようになるのでしょうか？

　被認知者（男性）に対して支払うべき金額が確定した段階で相続税額の再計算をし、納め過ぎた相続税があれば、還付を受けるために「更正の請求」の手続きをとるとよいでしょう。

　当初の申告時は、ご兄弟3人が相続人として、基礎控除額は4,800万円（3,000万円＋600万円×3人）で相続税額を計算し、納付されたと思います。

　しかし、死後認知により相続人が4人であると認定され、基礎控除額は5,400万円（3,000万円＋600万円×4人）となります。これにより、課税価格の合計額が600万円少なくなります。したがって、納付すべき相続税額の合計額は、減少することになるでしょう。

　また、ご兄弟それぞれが、死後認知された男性（以下、被認知者）に対し、遺産相続相当額として3,000万円を支払うべき義務を負ったということですから、各自の課税価格もそれぞれ3,000万円ずつ少なくなります。またそれにより、各自が納付すべき相続税額も減少します。

　法定申告期限後に税金を再計算した結果、納め過ぎていることが分かったときに、その納め過ぎた税金を戻してもらう（還付）手続きがあります。これを「更正の請求」といいます。

　更正の請求は、原則、法定申告期限から5年以内であれば行うことができます。ただし、相続税の場合には、ご相談のケースのように裁判により事実が確定するような場合には、たとえ5年を経過していたとしても、その事実を知った日の翌日から4か月以内であれば、更正の請求を行うことができます。

　なお、本来なら、死後認知が確定してから4か月以内に基礎控除額が増えたことによる更正の請求をし、遺産総額相当額として支払うべき金額が確定してから4か月で、もう1度更正の請求を行うことになりますが、手続きが非常に煩雑になるため、このような場合には、被認知者に対して支払うべき金額が確定した段階で相続税額の再計算をし、更正の請求を行うことが認められています。

弊事務所では、下記期間を休業とさせて頂きますのでご案内いたします。

休業期間中は何かとご迷惑をお掛けすることと存じますが、
何卒よろしくお願い申し上げます。
 
■夏季休業日
　8月13日（木）～8月16日（日）

　貸地は自用地に比べて相続税対策になるのでしょうか。

　高齢になる父が貸地を所有しています。貸地は自用地（自分で所有し、自らが使用している土地）に比べ、相続税や贈与税を計算する際の評価額（以下「評価額」といいます）が低いため、相続税対策になると聞きましたが、何か問題があれば教えてください。

　評価額が減ることだけに注目すれば、貸地が有効な相続税対策になると思われる方もいらっしゃると思います。貸地の中には収益力が高く、相続税対策として成り立っている土地もありますが、戦前や戦後まもなくから貸しているような貸地などは、収益力が低く、相続税対策として成り立っていないこともあります。

　相続が発生した際の貸地の評価額は、自用地の評価額から自用地の評価額に借地権割合を乗じたものを引いた額になります。借地権割合が50％の地域であれば、貸地の評価額は、自用地に比べ50％減ります。

　収益力の低い貸地の売却価格を例にご説明します。自用地の評価額1億円の貸地の評価額は、借地権割合50％の地域であれば、5,000万円です。

　ただし、貸地は自由に利用することができず、5,000万円で売れる可能性は極めて稀だと考えます。
　また、貸地は市場性が乏しいため、売却するときは専門の不動産買い取り業者を頼るケースもあります。不動産買い取り業者は、土地を借りている人を立退かせた上で、更地として再販売し利益を得ることを目的としています。立退き交渉が不調となった場合、その土地は半永久的に貸地になり、転売できなくなるリスクがあるため、土地の買い取り価格は、更地価格の10～20％程度（収益力等が勘案されます）が目安だといわれています。

　上例では、収益力の低い貸地の評価額は、時価評価を上回る結果となり、相続が発生した際には、時価評価に比べ、多くの税金を支払うことになる上に、売却しても期待する金額にはなりません。このように、収益力は低いのに評価額の高い貸地は相続税対策として有効とはいえません。

　評価額が時価評価を上回る等、相続税対策には適していない貸地については、下記対策を講じるなど、早めの対応が必要になります。

• 底地部分を借地権者に売却する
• 借地権者と共同で第三者に底地部分を売却する
• 借地権を借地権者から買い取る
• 借地と底地を部分的に交換する

　相続に関してのご相談は、お気軽に当事務所へお問い合わせください。

　契約者貸付制度利用中に死亡保険金が支払われることとなったときの相続税計算上の留意点を教えてください。

　父は個人で不動産賃貸業を経営しています。新型コロナウイルス感染症の影響による景気の悪化で、テナントから家賃の滞納や減額要請が続き、資金繰りが悪化しました。保険会社の担当者から契約している生命保険で貸付を受けられる制度があると聞き、父はその制度を活用して当面の事業資金に充てたいと言っています。この生命保険は父の相続に備えて契約したものです。貸付を受けて返済せずに死亡した場合、保障内容や相続税に影響が生じないか教えてください。なお、保険料の払込みは完了しています。

1. ＜契約形態＞
   • 契約者（保険料負担者）：父
   • 被保険者：父
   • 死亡保険金受取人：子（相談者）
   • 死亡保険金額：2,000万円
   • 保険種類：終身保険

　ご相談の制度利用中に死亡した場合には、当該貸付額の元金と利息の合計額を差し引いた金額が死亡保険金として支払われます。死亡保険金がその分減額されることから、相続税の非課税枠を十分活用できない可能性があります。

1．契約者貸付制度

　保険会社の担当者から案内されたのは「契約者貸付制度」と言い、解約返戻金の一定範囲内で貸付が受けられる制度です。保険会社や保険種類等により制度の対象となるか否が異なり、また、限度額や利率等の条件も契約によって違いがあります。

　上記1．の制度を利用して貸付を受けたとき、基本的には保険契約の効力を失うことはありません（※）が、貸付を受けている間に死亡した場合は、契約の死亡保険金額から元金と利息の合計相当額を差し引いた額が受取人に支払われます。

　（※）保険会社によっては、利息が膨らみ一定の限度額を超えると利息相当額の入金が必要になる。
利息相当額を期限内に入金しなかった場合、失効扱いとする規定を設けている。

　上記2．の死亡保険金を受け取った場合の相続税の計算においては、ご相談の契約形態の場合、死亡保険金受取人であるご相談者は、元金と利息が差し引かれて実際受け取る金額を死亡保険金として取得したとみなされ、みなし相続財産として計算を行います。
　みなし相続財産となることから、死亡保険金の受取人が相続人である場合、非課税枠（500万円×法定相続人の数）の適用を受けることができます。

　元金と利息の合計額相当の死亡保険金（プラスの財産）と契約者貸付金に相当する債務（マイナスの財産）が相殺され、いずれもなかったものとされますので、契約者貸付金が債務控除の扱いとなることはありません。

　死亡保険金として扱われる金額が契約した金額から減ることになりますので、仮に、非課税枠に合わせて設定した契約だった場合、非課税枠に適用できる金額に影響が生じ、結果的に相続税が増える可能性もあります。

　契約者貸付制度は、解約返戻金を担保にしていることから銀行融資のような審査がなく、比較的早く資金を受け取れるため、一時的な資金捻出に活用されます。ただし、上述のとおり、貸付を受けている間に相続が発生すると、死亡保険金として扱われる金額に影響が生じますので、加入目的や影響が生じる金額を十分に留意した上で判断されることをお勧めします。

　今回は相談事例を通じて、遺産分割協議中に相続人の相続が発生した場合の不動産登記の注意点について、ご紹介します。

　父の相続が発生し、相続人である母と私（長男）が遺産分割協議をしていたところ、母にも相続が発生しました。この場合、父の相続に関して、私が母になり代わり遺産分割協議に入ると、結果的に私が自由に遺産分割できてしまいます。不動産登記上、これは法的に問題ありませんか。

　相続が発生し、遺産分割未了の間にその相続人に更に相続が生じてしまうことを、「数次相続」ないし「再転相続」といいます。
　今回の当初相続を、被相続人（父）A、相続人（母）B、相続人（長男）C、としますと、Aの遺産分割未了の間にBに相続も開始した場合、Bの相続人がCだけであれば、結果的にAの遺産もBの遺産も、Cのみが相続することになります。
　Bの相続人としての権利も、同人の相続財産の一種として、Cが承継しますので、何ら問題はなく、自然な帰結と考えられております。

　ただし、Aの遺産分割協議（Aの遺産もCが直接取得したとされるか、亡Bを経由したとされるかの選択）が可能かどうか、という点については、やや注意が必要です。
　従前は、特に遺産中の不動産登記の手続きや登録免許税の関係で、ある種の中間省略登記として、最終の相続人1名による遺産分割協議が登記実務上も認められていました。ところが、数年前に、法務局の見解として

「Aの死亡により，Aの配偶者BとABの子Cが共同相続人となったが，相続登記未了の間にBが死亡した場合において，AからCに相続を原因とする所有権の移転の登記申請するためには，Cを相続人とする遺産分割協議書又はBの特別受益証明書等を提供する必要があり，これらの提供がない場合には，まず，BCへの相続を原因とする所有権の移転の登記を申請した上でBの持分についてCへ相続を原因とする移転の登記をすべきである」（登記研究758号Ｐ171，登記研究759号Ｐ113）

という取り扱いが示されました。

　要するに、最終相続人1名での遺産分割協議は認めず、亡Bが相続分に応じて相続したものを、Cが相続するという段階的な相続形態としたといえます。
　したがって、Aの遺産分割に不動産がある場合には、登記に関しては自由に分割できるというわけではないことに注意が必要です。

　路線価方式により土地の評価を行う際、前面道路に路線価が付されていない場合は、どのように評価しますか？

　所有している土地の相続税評価額を計算しようと路線価図を確認したところ、前面道路に路線価が付されていませんでした。このような場合には、どうやって評価すればよいのでしょうか？

　ご相談のようなケースでは、税務署長に路線価（特定路線価）を設定してもらうよう申請することで、評価をすることができます。ただし、このようなケースで必ずしも特定路線価による土地の評価が求められているわけではないため、注意しましょう。

　路線価地域にある土地の相続税評価額を算出する場合には、その土地が接している道路の路線価を用いて、その土地の形状に応じた各地補正を行い、土地の面積を乗じて評価します。これを路線価方式といいます。
　しかし、ご相談の土地のように、評価対象地の接する道路に路線価が付されていない場合があります。
　このような土地を路線価方式により評価する場合は、税務署（長）へ申請を行い、評価対象地の接する道路に路線価（特定路線価）を設定してもらい、その特定路線価を用いて計算することができます 。

　特定路線価を設定してもらうための申請要件は、以下のとおりです。

1. 設定申請の理由が、相続税又は贈与税の申告のためのものである
2. 評価対象地が路線価地域内にある
3. 評価対象地が、路線価の付されていない道路にのみ接している
4. 特定路線価の設定が必要な道路が、建物の建築が可能な建築基準法上の道路である
5. 特定路線価の設定が必要な道路が、評価対象地利用者以外の者も利用する道路である

　これらすべての条件を満たしている場合には、評価対象地の評定担当税務署（長）へ、「特定路線価設定申出書」及びその資料（公図、地図、写真など）を提出し、特定路線価を設定してもらいます。

　ただし、路線価が付されていない場合に、必ずしも特定路線価の設定が義務付けられているわけではありません。

　たとえば、路線価が付されている道路に面した路線価が付されていない道路等を含めた土地（図の赤枠部分）を一体とみなして評価を行った上で、調整を行うことで評価することが可能な場合もあります。

　条件により異なりますが、一般的には特定路線価により評価するより、このような評価の方が評価額は低くなる傾向にあります。ただし、道路の奥行が極端に長いなどの場合で、このような評価をすることが適切でない場合（周辺と比較して著しく評価額が低くなるような場合）には、税務署から指摘を受けることがあります。

　特定路線価が設定されてしまうと、原則、これを採用して評価しなければなりません。
　特定路線価の設定を申請する前に、評価対象地はどちらで評価すべきなのか、十分な検討を行うことが肝要です。土地の相続税評価についてお悩みの方は、当事務所までご相談ください。

＜参考＞
　国税庁HP「特定路線価設定申出書」

　私道とは、どういった種類の土地なのでしょうか。

　相続した不動産の中に、全く面識のない第三者と共有になっている「公衆用道路」の土地がありました。よくよく調べると「私道」だとわかったのですが、「私道」はどういった種類の土地なのでしょうか。

　私道とは、公共のもので誰でも利用できる公道とは異なり、個人または民間団体が所有し道路として使用している土地を指します。私道は原則、その所有者の承諾がないと通行できません。

　私道は、公道と比較した場合、下記のような違いや制約あります。

• 公道：基本的に地方公共団体の単独所有
• 私道：単独所有の他、共有のケースもある

• 公道：管理している地方公共団体が負担
• 私道：私道所有者の負担
  私道を共有している場合、維持管理を行うための工事等に、共有者の同意が必要となり、思うように工事が進まないこともあります。

　公道に接している土地と比較して、私道にのみ接している土地は自由に通行ができない土地であるため、不動産の価値が低くなります。

　上記のように、公道に対して私道には様々な制約があります。私道に接する土地を所有しているような場合には、その土地と私道が一体となっていますので、私道はその土地を利用するために必要な道路といえます。（共有ではなく、道路を複数に分筆して、その私道に接している土地の所有者が、それぞれ私道の一部を所有していることもあります。）

　なお、中には私道だけ所有していることもあります。その場合、私道の維持管理の費用負担が生じるだけではなく、私道に接している土地の所有者から様々な承諾を求められることもあります。また、近年では相続登記がなされず、私道の共有者が不明な場合もあり、私道に関する同意の取り付けが困難になっていることが問題視されています。可能であればご自身の代で、共有者へ贈与や譲渡をされたほうがよいでしょう。

　その存在自体を知らなかった土地を相続で取得した場合には、まずはその土地の所在を確認することが肝要です。特にご相談のケースは、土地と一体となった私道なのか、それとも私道のみなのかを調べる必要があります。