カテゴリー

Categories

お問い合わせはこちら

税理士を京都でお探しならシモヤマ会計事務所

京都市中京区のシモヤマ会計事務所

〒604-8471
京都市中京区西ノ京中御門東町101
西大路通円町交差点下る、
150m進む西側 TEL 075-813-4850

家と財産を守るための~不動産の相続対策 廃業した自社ビルの活用法

 廃業後空室のままの修繕が必要な自社ビルを、相続財産として子供に託すのは忍びないのですが、どうしたらよいでしょうか。




 少し前に会社を廃業し、会社に賃貸していた私所有の築40年のビルが未使用となっています。賃貸を検討していますが、修繕が必要となるため迷っています。このままの状態で相続になったときに、子供たちに迷惑がかかるため何とかしたいと考えていますが、どうしたらよいでしょうか。なお、借入金はありません。




 空きビルの活用法としては、賃貸や売却などが考えられますが、将来の相続を見据えるのであれば、ご自身のみで判断するのではなく、お子様等に相談しながら検討されることをおすすめします。




1.元自社ビルを賃貸する場合
(1)借主が見つかりにくい

 自社で使用していたビルは、フロア単位での賃貸が難しく、一棟での賃貸となるケースが多いです。一棟で賃貸する場合、管理面の負担は少なくなりますが、需要が限定され、借主がなかなか見つからない恐れがあります。

 更に、オフィスは、マンション等の住居よりもエリアが限定されるため、立地によっては、フロア単位での賃貸が可能であっても借主がなかなか見つからない場合があります。

(2)修繕費用は想定賃料の1年分以上

 その一方で、事前に必要となる修繕の費用は、少なくても想定賃料の1年分以上と推定されますので、修繕実施の有無及びその実施時期については、慎重に検討する必要があります。

 しかし、検討に時間をかけ過ぎますとその間の維持管理費(固定資産税・火災保険料 等)の負担が重くのしかかってきます。

2.元自社ビルを相続した場合

 以下の前提条件で、①ビルを賃貸している場合、②ビル解体後更地のままの場合、③空きビルのままの場合、それぞれの相続税評価額を算定してみましょう。

(前提条件)
土地 路線価:200千円/㎡ 面積:500㎡ 借地権割合:50%
建物 固定資産税評価額 50,000千円 借家権割合:30% 賃貸割合:100%
①ビルを賃貸している場合 ②ビル解体後更地のままの場合 ③空きビルのままの場合
土地 200千円×500㎡=100,000千円
100,000千円-100,000千円×50%×30%×100%=85,000千円
200千円×500㎡=100,000千円 200千円×500㎡=100,000千円
建物 50,000千円-50,000千円×30%×100%=35,000千円 50,000千円
合計 85,000千円+35,000千円=120,000千円 100,000千円 100,000千円+50,000千円=150,000千円

 上記のとおり、相続税評価額は、最も収支が悪い(マイナス)空きビルが最も高額となります。

3.空きビル対策

 上記2.のとおり、空きビルの状態は1日も早く解消する必要があります。その対策として、以下をおすすめします。

  • ①不動産仲介業者等に相談し、所有ビルの賃貸需要を把握
  • ②賃貸需要が見込めない場合は、現状での売却又はビル解体後の活用・売却を検討
  • ③賃貸需要が見込める場合は、期間を設けて賃貸募集を開始
    • 旺盛な需要が見込める場合は、賃貸募集前の修繕実施も検討
    • 安価な賃料での賃貸は、所有ビルの価値減少に繋がるため、適正賃料での賃貸を心掛ける
  • ④期間内に借主が見つからない場合は、②を検討

 なお、将来の相続を見据えた所有ビルの活用については、ご自身のみの判断で決定するのではなく、お子様等に相談されながら検討されることをおすすめします。

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
 本情報の転載および著作権法に定められた条件以外の複製等を禁じます。

万一に備えるための~保険の相続対策 生命保険を利用した兄弟姉妹への財産分与

 妹へ財産分与するために生命保険を利用する際のポイントを教えてください。




 障害者である妹の生活費の一部を私が援助しています。私が亡くなった後のことを考え、確実に私の財産の一部を妹に分与できるよう、保険会社に相談したところ、以下の2通りのプランを提示されました。税金の取扱いや検討する際のポイントを教えてください。なお、私の相続人は、配偶者と長女です。

【提案内容】保険種類:ABともに終身保険、保険金:2,000万円

プランA プランB
契約者 相談者
(保険料相当額を相談者が贈与)
被保険者 相談者 相談者
保険金受取人




 将来妹さんが受け取る保険金の税務上の取扱いは、プランAは相続税、プランBは所得税の課税対象となります。いずれがよいのかは、税金以外の相談者ご自身の財産額やご家族との関係等も考慮に入れるとよいでしょう。




 ご相談のケースでのプランA及びBについて、保険金の税務上の取扱いと留意点をまとめたものが、下表となります。

プランA プランB
保険金の税務上の取扱い(課税対象となる税目) 相続税(みなし相続財産) 所得税
留意点
  • ご相談者の相続財産によっては相続税の申告が必要となり、妹さんに相続税がかかることがある
  • 相続税がかかる場合には、妹さんは、死亡保険金の非課税制度は適用できず(※1)、2割加算の対象(※2)
  • 妹さんに相続財産の内容を知られてしまう
  • 妹さんは相続人との接触が必要
  • 相続税の対象とはならないため、ご相談者の相続財産から切り離すことが可能
(※1)死亡保険金の非課税(500万円×法定相続人の数)制度は、受取人が相続人である場合に適用できる。
(※2)被相続人の一親等の血族(代襲相続人となった孫(直系卑属)を含む。)及び配偶者以外の人である場合には、その人の相続税額にその相続税額の2割に相当する金額が加算される。

 プランA・Bいずれも確実に妹さんが保険金を受け取れますが、税務上の取扱いや特徴が異なります。どちらが適しているかは、相談者ご自身の財産の保有状況が重要なポイントとなります。
 一般的に税負担の側面からみると、ご相談者の保有財産が多く相続税の負担が大きいほどBがベター、逆にご相談者の保有財産が少なく相続税の負担に不安がない場合はAがベターと考えられます。
 しかし、税負担以外の側面からみると、Aでは上述のとおり、相続手続きの際、他の財産も妹さんに知られるなど、相続人であるご家族との関係において何らかの影響が生じる可能性があります。一方、Bは妹さんが自身の所得として申告し、ご相談者の相続手続きとは切り離されるため、財産状況を知られるなどの心配はなく、相続人との接触もありません。

 想定される税金の多寡だけでなく、ご相談者の財産の状況、ご家族との関係も考慮して検討いただくことをおすすめします。

 

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
 本情報の転載および著作権法に定められた条件以外の複製等を禁じます。


PAGETOP