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家と財産を守るための~不動産の相続対策 分譲マンションと不動産小口化商品

文書作成日:2021/01/20


 不動産投資として購入を検討している、分譲マンションと不動産小口化商品について、それぞれの特徴を教えてください。




 資産運用及び相続対策として、単身向け分譲マンション又は不動産小口化商品の購入を検討しています。それぞれの特徴を教えてください。




 それぞれの特徴は下記詳細解説をご参照いただくとして、両者の一番の違いは、所有形態です。不動産投資において最も重要な物件の選択と併行して、所有形態を選択することにより、ご自身に適した不動産投資が明確になると考えます。


1.不動産小口化商品とは

 不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法に基づき、複数の投資家から集めた資金にて収益不動産等を購入し、その不動産の運用収益を投資家に分配する商品です。簡単にいえば、分譲マンションの部分専有(区分所有)に対し、不動産小口化商品は全体共有ということになります。

※オフィス又は商業ビルの区分所有権に投資している不動産小口化商品もあります。
※不動産小口化商品は、任意組合型の特徴です。
2.分譲マンションの特徴

 投資商品としての分譲マンションの特徴は、以下のとおりです。良いと思われる場合は「○」、そうでない場合は「×」を文頭につけています。

  • ○ 相続税評価額は投資額を大幅に下回る(投資額の半分以下になるケースが多い)。
  • ○ 自身の意思で運用(賃貸・売却等)することができる。
  • ○ 担保を設定し、借入することができる。
  • × 手間がかかる。
  • × 投資単位が高額となる(中古物件で1戸あたり1,000万〜2,000万円)。
  • × 入居者が退去した場合、一定期間収支がマイナスとなる。
3.不動産小口化商品の特徴

 不動産小口化商品の特徴は、以下のとおりです。こちらも良いと思われる場合は「○」、そうでない場合は「×」を文頭につけています。

  • ○ 不動産の共同所有となり、税務上も不動産として扱われるため、相続税評価額は投資額を大幅に下回る(投資額の半分以下になるケースが多い)。
  • ○ 限られた資金(1口あたりの金額は100万〜1,000万円)で、安定した運用が期待できる優良不動産(都心の不動産等)への投資が可能となる。
  • 〇 分譲マンションより投資単位が少額となるケースが多く、分散投資(複数商品を購入)が容易である。また、贈与や遺産分割を行いやすい不動産である。
  • ○ 不動産のプロである不動産特定共同事業者が運営を担当するため、煩わしい手間がかからない。
  • × 自身の意思で運用(賃貸・売却等)することができない。
  • × 1口又は最少投資口数を共同で所有することができない。
  • × 担保を設定することができない(基本的に自己資金での投資となる)。

 それぞれ一長一短があり、万人にとって一方が必ず優れているということはありません。個人的には、手間を惜しまず自身で不動産賃貸経営を行ってみたい方には分譲マンション、手間が少なく又は少額で不動産賃貸経営を行ってみたい方には不動産小口化商品が、それぞれ適していると考えます。なお、相続対策を考慮して投資される方の多くは、手間が少ないとの理由で不動産小口化商品を選択されます。

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
 本情報の転載および著作権法に定められた条件以外の複製等を禁じます。

 


万一に備えるための~保険の相続対策 養老保険の名義変更と税金の取扱い

 父名義の養老保険を私へ名義変更しようと思います。実行時と満期時の課税関係を教えてください。




 以下のように養老保険の名義を変更しようと思っています。
 実行した場合、名義変更時点で税金はかかりますか?
 また、当該保険が満期を迎えたときの課税関係を教えてください。
 なお、父は存命です。

【養老保険の契約内容(“→”が変更後)】
  • 契約者(保険料負担者):父 →私
  • 被保険者:私
  • 満期保険金(一時金)受取人:父 →私
  • 死亡保険金受取人:父 →私の妻
  • 死亡・満期保険金 :2,000万円




 ご相談の場合、名義変更時点での課税は発生しません。また、当該保険が満期を迎えて満期保険金を受け取った場合には、贈与税と所得税それぞれ課税が発生します。詳しい内容は、詳細解説をご参照ください。


1.名義変更時の課税関係

 名義変更時点で課税はありません。

 個人契約では、満期や死亡、解約などの支払事由が発生したときや、保険料負担者が死亡したときに課税関係が発生します。

2.満期保険金受取時の課税関係

 受け取った満期保険金については、その保険金に係る保険料の負担者が誰かによって、以下のように課税される税金が異なります。

(1)満期保険金のうちお父様が負担した保険料に相当する部分

 お父様からご相談者への贈与となり、贈与税の課税対象となります。

(2)満期保険金のうち相談者ご自身が負担した保険料に相当する部分

 ご相談者の所得税の課税対象となります。

 この場合の所得区分は、一時金として受け取るため「一時所得」に該当します。

 一時所得は以下の算式により計算しますが、収入から控除できる“収入を得るために支出した金額”は、ご相談者が負担した保険料部分に限られます。

一時所得=(総収入金額-収入を得るために支出した金額)-特別控除(最高50万円)

 なお、名義変更がお父様死亡に伴うものである場合には、上記1. 2. とは異なる課税関係となるため、注意が必要です。このようなケースに該当する場合には、幣事務所までお気軽にご相談ください。

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
 本情報の転載および著作権法に定められた条件以外の複製等を禁じます。


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