住宅及び駐車場に適した土地を選ぶポイントを教えてください。

　金融資産中心の財産構成のため、将来の実需（子供の住宅用地）及び相続を見据えて、100坪程度の土地を購入し、しばらくの間、駐車場として賃貸したいと考えています。つきましては、住宅及び駐車場に適した土地を選ぶポイントを教えてください。

　住宅及び駐車場に適した土地を選ぶポイントは、主に次の4点です。それぞれの詳しい内容は、詳細解説にてご確認ください。

• 形状
• 道路
• 地勢
• 用途地域

　住宅及び駐車場に適した土地を選ぶポイントは、以下のとおりです。

　土地の形状は、整形地がよいでしょう。100坪（約330㎡）の土地を想定した場合、間口15ｍ超、奥行20ｍ超の長方形が理想の形状です。

　一般的に、駐車区画は幅2.5ｍ・奥行5ｍ、通路部分は幅5ｍを目安としており、駐車1台あたりに必要となる面積の目安は25㎡（2.5ｍ×10ｍ）となります。前記の理想形状の場合、通路の両側に駐車区画を配置することができるため、少なくとも1列あたり8台（20ｍ÷2.5ｍ）、2列で合計16台の駐車が可能となり、駐車1台あたりの面積は、目安より17.5％少ない20.625㎡（330㎡÷16台）となります。

　なお、最も効率のよい形状は、通路が不要となる間口65ｍ超・奥行5ｍ超（65ｍ÷2.5ｍ＝26台）となりますが、住宅を含む駐車場以外の用途には適しておらず、おすすめはできません（滅多に実在しない形状でもあります）。形状の最大のポイントは間口15ｍ超であり、15ｍ未満や15ｍを大きく超える場合、16台の確保が難しくなります。

　土地に接する道路は、6～10ｍ程度の広すぎず狭すぎない幅員がよいでしょう。
　将来住宅用地としてお考えであれば、土地からみた道路の方角は南、土地が角地となるようであればさらによく、理想は土地が東南角地となるような道路です。

　地勢としては、平坦地がよいでしょう。高低差があると駐車場整備費用が高額となり、かつ理想形状であっても駐車台数が減少する可能性があります。また、平坦地は駐車しやすいため、需要も多くなります。

　第1種・第2種低層住居専用地域を除く、住居系地域（第1種・第2種中高層住居専用地域、第1種・第2種住居地域、準住居地域）及び近隣商業地域がおすすめです。

　第1種・第2種低層住居専用地域は、住環境はよいのですが、駐車場として賃貸したい場合には敬遠したい地域です。理由として、この地域は建蔽（ぺい）率（※）が低く、自宅敷地内で十分駐車場を確保できるケースが多いこと、また分譲マンションや賃貸住宅が比較的少ないため、駐車場の需要は限定的といえるでしょう。なお、準住居地域や近隣商業地域の場合、月極駐車場に加え、コインパークの需要も見込める可能性があります。

（※）建蔽（ぺい）率：敷地面積に占める建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合

　以上のように、住宅及び駐車場に適した土地は、相続税評価において、加算の必要はあっても補正は不要の土地となります。一般的に、土地の個別要因により生じる評価（価格）の加算又は補正の程度は、相続税評価より実際の取引（実勢価格）の方が顕著であり、住宅及び駐車場に適した土地を購入することは、相続対策としても有効となるケースが多いといえます。