相続を理由に契約を中途解約し、土地の明渡しを求めることはできますか？

　第三者に貸している土地を相続しました。この土地について、今と違う形での活用や売却を検討しています。相続を理由に契約を中途解約し、土地の明渡しを求めることは可能でしょうか。

　契約の中途解約ができるか否かは、契約の種類等により異なります。まずは契約内容を確認しましょう。

1．中途解約を検討する場合の確認事項

　中途解約を検討する場合、下記を確認する必要があります。

• ①賃貸借契約の種類
• ②貸主の死亡によりその地位は相続されるのか否か
• ③②で相続される場合、契約期間内に貸主から中途解約することはできるのか否か

　土地の賃貸借契約には、主に次の（1）から（3）の3種類があります。それぞれの契約について、上記1.の3項目を中心にご説明します。

• ①普通借地契約
• ②貸主の地位が相続される
• ③契約期間内の中途解約は不可。契約期間満了時に更新を拒絶することはできるが、その場合は「正当事由」が必要

　上記①のような借地契約における借主の土地に対する権利を、「借地権」といいます。この借地権は「借地借家法」で定められた権利であり、借地借家法は立場の弱い借主保護を目的とした法律です。したがって、借地権は強い権利であり、貸主から中途解約することはできません。

　また、上記③の「正当事由」は、貸主がその土地を利用する正当な理由があるとき、借主の土地利用状況が賃貸借契約時から大きく変わっているとき、並びに貸主が立退料等を支払ったときと定められており、単に「相続したから」は、正当事由として認められません。

　なお、建物建築を目的として土地を貸す契約としては、普通借地契約の他に契約期間満了後、契約更新はなく必ず更地で土地が貸主に返還される「定期借地契約」もありますが、この契約でも貸主からの中途解約は不可であり、相続を理由とした中途解約はできません。

• ①建物建築を目的としない借地契約
• ②貸主の地位が相続される
• ③一定の場合は契約期間内の中途解約は可能だが、解約予告期間は契約内容による

　建物の建築を目的としない借地契約は、借地借家法ではなく民法が適用されます。民法が適用されると、賃貸借の期間の定めがない場合には、いつでも解約の申し入れをすることができます。つまり貸主からの中途解約は可能であり、その条件は当事者間の取り決めで定めることができます。特に相続を理由とする必要はありません。また、期間の定めがあったとしても、契約に期間満了前に当事者の一方の意思表示のみで契約を終了させることができる“中途解約条項”が定められている場合には、中途解約が可能です。

　一般的な解約予告期間としては、駐車場の月極め契約であれば、契約書に1ヶ月から3ヶ月前の予告で中途解約可能と定められている場合が多いですが、期間の定めがない場合は、解約予告をした日から1年後の解約となります。また、契約期間満了時に解約することも可能であり、その際も正当事由は不要です。

• ①使用貸借契約
• ②貸主の地位が相続される
• ③一定の場合は契約期間内の中途解約は可能だが、いつまで契約期間が存続するかは、その土地の利用状況や前後の事情により変わるため判断が難しい

　使用貸借契約は上記（2）と同様、民法が適用されますが、適用する条文は異なります。
　使用貸借契約は期間の定めがないケースが多く、このような場合には、契約の目的を定めていれば、その使用及び収益をするために必要な期間が経過したときに、定めていなければいつでも解約をすることができます。つまり、使用貸借契約の目的によって中途解約ができる時期が大きく変わります。

　例えば自宅の建替えのために、一時的に駐車場として無償で土地を貸した場合、建替えが完了すれば目的を果たしたことになり、その時点で解約可能となります。しかしながら、土地の上に建物が存している場合、「使用及び収益をするために必要な期間が経過したとき」の判断が非常に難しく、過去の判例を見ても判断が分かれています。

　今回のご相談の場合、上記（2）の契約であれば比較的容易に解約することができます。他方、上記（1）の契約は中途解約できず、契約期間満了時の更新を拒絶する場合にも正当事由が必要とされるため、明渡しを求めることは容易ではありません。また、上記（3）の契約は土地の利用状況等により変わります。

　このように、中途解約ができるか否かは契約の種類や内容により異なりますので、まずは契約内容を確認されることをお勧めします。ご不明な点等がございましたら、お気軽に当事務所へお問い合わせください。

＜参考＞
　借地借家法4条、5条、6条、民法597条、598条、617条、618条