継続的な収入により金融資産が減らないとき、相続対策として良い方法はないでしょうか。

　不動産賃貸業を営んでいる父は、賃貸マンションや金融資産をそれなりに保有しています。そのため相続対策として、毎年子や孫へ現金贈与を行っていますが、不動産収入が継続的に入るため、金融資産が減りません。何か良い方法はありませんか。

　継続的に所有不動産からの収入が入ってくる方にとっては、現金贈与による対策は“焼け石に水”という場合があります。入ってくる不動産収入以上に贈与すれば、財産を減らしていくことはできますが、それでは贈与税の負担ばかりが大きくなります。そこで発想の転換をし、入ってくる不動産収入を減らすことを考えてみてはいかがでしょうか？
　収入を減らすといっても、入居者から頂く賃貸料を減らしたり、賃貸を止めたり、本当に入ってくる収入を減らしてしまっては本末転倒です。子や孫へ現金を贈与する代わりに、将来の不動産収入の元となる資産を贈与してしまうのです。

　具体例で見てみましょう。

　賃貸マンションを贈与しても、毎年現金700万円を贈与しても、毎年700万円というお金が子の懐に入るということに変わりありません。にも拘わらず、10年後にトータルで支払うべき税額で918万円もの差が生じる結果となりました。

　収入のある不動産を贈与するということは、その物件から将来的に生ずる収入を、無税で贈与できる、という効果をもたらします。
　また、子の方が適用される所得税率が低い場合には、所得税負担が軽減されることもあるでしょう。

　不動産収入の贈与のポイントは、該当不動産全てを贈与するのではなく「建物のみ贈与する」ということです。敷地も贈与を受けるとなると、贈与税が非常に高額になってしまいます。入居者から家賃を受け取るべき人は、建物の所有者です。従って、敷地の所有は父のまま無償（使用貸借）で借りれば良いのです。
　ただし、土地の評価に当たっては注意が必要です。賃貸マンションの敷地は、本来なら貸家建付地評価として評価額から一定額控除できます。しかし、「建物名義が子」、「土地名義が父」の場合で土地の使用対価が無償であれば使用貸借となり、敷地を評価する際には、原則として貸家建付地割合を控除することができません。

　また、賃貸マンションの建築に係る借入金の残債がある場合にも注意が必要です。賃貸マンションの贈与とともに借入金も引き継がせた場合には、負担付贈与に該当します。負担付贈与の場合には、受贈者は時価により贈与税課税され、また、贈与者は時価で譲渡したものとみなして譲渡所得税が課税されます。

　賃貸物件の贈与は、贈与から相続開始までの期間が長ければ長いほど、移転できる不動産収入が多くなり、贈与による効果が大きくなります。

　物件の利回り、敷地の相続税評価額、建物の取得に係る借入金の有無などを考慮し、的確な物件を選定することで、大きな税効果が期待できます。収益物件を所有されている方は、一度ご検討ください。

＜まとめ＞

＜根拠条文＞　相法19、21の9～15、昭和48年11月1日付直資2-189

　高圧線が土地の上空を通っていると、相続税評価額は低くなりますか。

　高圧線が相続する予定の土地（宅地）の上空を通っています。このような場合、相続税評価額は低くなるのでしょうか。

　ご相談のケースの土地が「高圧線下地」であれば、相続税評価額の計算上、「区分地上権に準ずる地役権」に該当し、一定の減額が認められています。

　一般に「特別高圧」（7000ボルト以上）の送電線の下に位置する土地を、「高圧線下地」といいます。この「高圧線下地」における土地の利用は、高圧線の電圧に応じて一定の建築制限が課されることから、土地の価値が下がることが一般的です。

　相続税の計算においても、その土地の評価額について一定の配慮があります。「高圧線下地」の場合、上空を高圧線が通っていることから、実質的には区分使用のために地役権を設定しているものとして、「区分地上権に準ずる地役権」に該当し、相続税・贈与税を計算する際に対象財産の価額評価基準として国税庁が定めている財産評価基本通達において、次のように評価方法が定められています。

　ここで「区分地上権」とは、工作物を所有するため、他人の土地の地下または空間を上下の範囲を定めて使用できる権利（地上権）をいいます。この「区分地上権」は、工作物の所有目的に限られることや土地所有者にとって負担が大きいことから、地役権という権利で代替されることがあります。地役権とは、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利をいい、便益を供する側の土地を「承益地」、便益を受ける側の土地を「要益地」といいます。

　「区分地上権に準ずる地役権」は、登記されている場合とされていない場合があります。公図からも読み取れないため、住宅地図などで近くに鉄塔がないか、あった場合には鉄塔と鉄塔を結ぶ線が対象土地の上を通過していないかを机上で調べる必要があります。さらに、現地で上空を見渡して確認することも必要です。制限の内容などは地役権の設定登記や電力会社との契約を確認することになりますが、不明な場合は鉄塔に番号札が掲示されていますので、その番号に基づき電力会社に利用制限内容を問い合わせることになります。

　相続した実家を売却する場合の税金の特例について、教えて下さい。

　昨年実家で一人暮らしをしていた母が亡くなりました。実家の土地建物は私が相続しましたが、私もマイホームを別に構えており、実家を管理所有し続けていくのは難しい状況であるため、売却することにしました。相続した実家を売却する場合の税金の特例について、教えて下さい。

　相続されたご実家を売却した場合には、その譲渡所得を計算する際に「空き家に係る譲渡所得の特別控除」または「相続税の取得費加算の特例」を適用できる可能性があります。

　空き家に係る譲渡所得の特別控除とは、相続人が被相続人の居住用家屋を相続した場合で、一定の要件に該当するときは、その家屋及びその敷地の譲渡所得から3,000万円の特別控除額を控除することができる特例です。

　相続税の取得費加算の特例とは、相続人が相続により取得した土地、建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合に、その相続人が納付すべき相続税額のうち、一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例です。

　なお、これらの特例は併用できません。どちらか一方を選択し、適用します。また譲渡期限にもご注意ください。

＜根拠条文＞　所法33、38、措法35、39、措令20の3、23、24の2、25の16、措規18の2、18の18

　今回は相談事例を通じて、生前贈与の法律上の取扱いについてご紹介します。

　相続対策として、生前に子供（推定相続人）に贈与したいと思っています。贈与税や相続税についての留意点はよく聞くのですが、実際に相続が起きた場合に何か相続人間で問題になることはあるでしょうか。

　最近、相続対策としての「生前贈与」の活用をよく耳にします。皆さんの中にも、お子様へ生前贈与をされている方も多いのではないでしょうか。

　贈与税や相続税についての取り扱いについては、心配でご自身で調べたり税理士さんに相談したりする方も多いと思われますが、この生前贈与、実際に相続が起こったときの取り扱いについては意外と知られていないのが実情です。

　民法上、相続人間での遺産分割協議や遺留分減殺請求をする際には、相続人に対してされた生前贈与は、「特別受益」といわれ、生前贈与がされた時期に関係なく、各人の具体的相続分や遺留分の算定に、生前贈与を含めて（これを「持ち戻し」といいます）計算されてしまいます。贈与者の意思で特別受益の持ち戻しを免除することは認められていますが、それでも相続人の遺留分を侵害することはできず、将来的に生前贈与を巡って争いになることは決して少なくありません。

　特に、事業承継の一環として自社株を生前贈与した場合などは、相続開始時の評価で持ち戻しの計算をしますので、贈与当時から株価が上昇していると、想定外の事態に陥ることもあります。

　このように、生前贈与の取り扱いは、税務上だけでなく、相続人間でも重要な問題となりますし、その計算過程も複雑ですので、贈与をご検討の際には一度専門家に相談されることをおすすめします。

弊事務所の年末年始休業日をご案内いたします。

ご不便をお掛けいたしますが、何卒ご協力のほどよろしくお願い申し上げます。

■年末年始休業日
　2016年12月29日（木）～2017年1月4日（水）

　夫婦間での贈与について、税を優遇してもらえるような特例はありますか？

　親から子へ贈与した場合には、贈与税率が軽減されると聞きました。その他、親から子への贈与には将来の相続税との課税の選択ができる相続時精算課税制度があるとも聞いています。このように親子間の贈与では、色々な特例が設けられているようですが、夫婦間での贈与について、税を優遇してもらえるような特例はないのでしょうか？

　夫婦間の贈与で適用ができる特例といえば、「贈与税の配偶者控除」があります。

　贈与税の配偶者控除とは、夫婦間で、居住用の不動産又は居住用の不動産を取得するための金銭（以下、居住用不動産等）を贈与した場合、110万円の贈与税の基礎控除以外に最大2,000万円を控除することができる特例です。すなわち居住用不動産等については、最大2,110万円まで無税で贈与することができます。
　この制度の適用を受けるためには、原則として贈与を受けた年の翌年3月15日までに、一定の書類を添付した贈与税の申告書を税務署へ提出する必要がありますが、贈与税の申告が期限から遅れても、期限後申告を行うことで適用を受けることができます。
　この特例を適用した贈与は夫婦間で財産を分散させ、将来の相続税負担を軽減させるための対策として、広く検討されています。また相続開始前3年以内の贈与であっても、配偶者控除額に相当する部分は相続財産に加算する必要がありませんので、場合によっては相続直前の対策として非常に高い効果を発揮できます。
　ただし、同じ配偶者からの贈与については一生涯に一度しか適用できません。重複適用にご注意ください。

＜制度の適用要件＞

1. 贈与する時点で、婚姻期間が20年以上である夫婦間の贈与であること。
2. 贈与を受けた財産が、受贈者が居住するための不動産又は居住するための不動産を取得する金銭であること。
3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その不動産又はその金銭で取得した不動産に、受贈者が居住し、その後も引き続き住み続ける見込みであること。

＜添付書類＞

1. 戸籍謄本又は抄本（贈与後10日を経過した日以後に取得したもの）
2. 戸籍の附票の写し（贈与後10日を経過した日以後に取得したもの）
3. 居住用不動産の登記事項証明書等
4. その居住用不動産に居住した日以後の住民票の写し

＜根拠条文＞　相法21の5、21の6、相規9、措法70の2の4

　不動産を購入した際の売買契約書や領収書などは、保管しておく必要はありますか。

　父から不動産を相続することになり、不動産に関する書類を整理しています。権利証については重要な書類と認識して保管していますが、不動産を購入した際の売買契約書や領収書などは、今後も保管しておく必要がありますか。

　将来不動産を売却した際に、税金の計算上有利に働く可能性がありますので、売買契約書や領収書などの資料は、引き続き保管してください。

　不動産の売却により譲渡益が生じれば、所得税と住民税が課税されます。所有期間が5年超（10年超所有の居住用の特例を除く）の場合の税率は、所得税15.315％（復興特別所得税を含む）と住民税5％の合計20.315％となり、税額は以下のとおり計算します。なお、相続した不動産の所有期間は被相続人が所有していた期間も含まれます。

　譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）×20.315％
　　
　取得費は、不動産を購入した金額（建物については、事業用の場合、減価償却費控除後の帳簿価額になり、居住用の場合、減価償却費の計算が必要で、控除後の価額になります。）になり、取得費を証明する書類には、売買契約書や領収書などがあります。取得費を証明する書類がない場合、取得費は、譲渡収入金額の5％で計算することになります。

　では、10年所有した土地建物（取得費1億2千万円）を1億5千万円で売却した場合、取得費を証明する書類の有無により、税額がどの程度変わるのかを比較してみます。なお、譲渡費用は5百万円とします。

①取得費を証明する書類がない場合の税額
150,000,0000円×5％＝7,500,000円
150,000,0000円－（7,500,000円＋5,000,000円）×20.315％
＝27,933,100円（100円未満切り捨て）

②取得費を証明する書類がある場合の税額　
150,000,0000円－（120,000,000円＋5,000,000円）×20.315％
＝5,078,700円（100円未満切り捨て）

①－②＝22,854,400円

　この事例では、取得費を証明する書類がなければ書類がある場合に比べて、約22百万円も多く税金を支払うことになります。このように適正な税金を納めるためにも、売買契約書や領収書など取得費を証明する書類は保管しておくことが必要です。

　なお、取得費を証明する書類以外にも、不動産の書類には建築確認済証や検査済証、確定測量図などがあります。これらの書類も不動産を売却するときはもちろん、建物の修繕や、隣接地との境界を証明する際に役立ちますので、大切に保管されることをお勧めします。

　生前、自ら出資して個人商店のような小さな会社を経営していた場合、この会社の財産等も相続財産となるのでしょうか。

　父は生前、自ら出資して個人商店のような小さな会社を経営していましたが、誰もこの会社を承継する予定がないため、父の死亡を機に会社は解散する計画です。この会社は、父死亡時点で預貯金50万円、在庫商品50万円、機械などの設備が200万円あり、借入金はありません。
　父の財産に係る相続税の計算をする上で、この会社の財産等も相続財産となるのでしょうか？

　会社の財産等は会社所有物であるため、相続財産とはなりませんが、出資した会社の株式については、定められた評価方法により評価額を算出し、相続税の課税対象として計上します。

　相続税は、被相続人が亡くなった時点で所有していた財産に対して課されます。従って、個人商店として事業を行っていた場合には、事業用の資産は個人の所有となりますので、それら資産についても相続税の課税対象となります。簡単に言うと、個人の青色申告決算書の貸借対照表に計上されている資産全てについて、相続税評価額にて相続財産に計上され、債務については債務控除の対象となります。

　他方、会社形態で事業を行っていた場合には、事業用の資産の所有者は「会社」となります。それら資産はお父様の所有物ではないため、事業用資産（会社の財産等）に対して相続税は課されません。
　その一方で、株主（出資者）は会社の“株式”という財産を所有しますので、お父様が出資した株式について相続税の課税対象となります。

　証券市場に上場している会社の株式であれば、日々市場で取引され評価額は明らかですが、一般的に中小企業は証券市場に上場していないことが多く、その株式にどれぐらいの価値があるのかという、客観的な価額が分かりません。
　しかし、評価額が分からなければ課税できません。そこで、このように上場していない会社の株式（以下、非上場株式）については、相続税財産評価基本通達で定められた評価方法により評価額を算出し、相続税の課税対象として計上します。

＜参考：非上場株式の評価の概要＞
①会社に対して経営支配権を有する株主の場合
　会社の規模（大、中、小）、経営状況などに応じて、類似業種比準方式、純資産価額方式、これらの併用により評価額を算出します。
＊類似業種比準方式とは、事業内容が類似する上場企業の株価を基にして、評価会社の1株当たりの配当金、利益金額、純資産価額の3要素を比較することにより評価額を算定する方法です。
＊純資産価額方式とは、評価会社の資産から負債、含み益に対する法人税等相当額を控除して評価額を算定する方式です。
②会社に対して経営支配権を有しない株主の場合（少数株主）
　会社の規模の大小に関わらず、配当還元方式により評価額を算出します。
＊配当還元方式とは、その株式を持っていることで受け取れる1年間の配当金額を一律10パーセントという利率で還元して、元本の株式の価額を算出する方法です。

　今回は相談事例を通じて、父の相続登記を省略して、母の相続登記のみを行いたいという場合の事例についてご紹介します。

　3年前に父が亡くなりました。父の相続人は、母、私の2人ですが、父の遺産につき特に遺産分割協議はしていませんでした。そして昨年、母が亡くなり、相続人は私のみです。
　父の遺産には父名義の土地及び建物があります。私は、父の相続人としての地位と母の相続人としての地位を有しているため、遺産分割協議書を添付して、父名義の土地及び建物を、直接私名義にできるのでしょうか。

　ご質問のケースの場合、お父様名義の土地及び建物を、直接ご質問者様名義にすることはできません。
　従来は、登記実務上、最終の相続人1名が作成した遺産分割協議書を添付して、直接最終の相続人名義にすることができましたが、今般、この遺産分割協議ができないとする判決（東京地裁H26.3.31判決）があり、登記実務上も取り扱いが変更されました。

　判決では、「民法は、相続が死亡によって開始し（同法882条）、相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継すること（同法896条）、さらに、相続人が数人あるときは、相続財産が共同相続人らの共有に属すること（同法898条）を規定しており、相続人が1人である場合において、当該相続人が、相続開始（被相続人の死亡）時に、被相続人の相続財産を承継するものと解するべきことは明らか」とし、最終の相続人１名は、二次相続開始時点で遺産共有状態が解消されているため、自己に帰属している遺産を改めて自己に帰属させる旨の意思表示（遺産処分決定ないし遺産分割協議）を観念する余地もなく、相続人1名でする遺産分割協議は無意味であると判断されました。

　よって、上記ご質問の場合、ご質問者様は、お母様の相続の開始（お母様の死亡）時において、お母様の遺産を取得されており、遺産共有状態は解消されているため、お母様がお亡くなりなった後に遺産分割協議をすることはできず、お父様名義の土地及び建物を、直接ご質問者様名義にすることはできません。
　そのため本件事例の場合は、法定相続どおりの登記手続きをすることになります。
　まず、お父様が亡くなられた日を登記原因日付として、亡お父様から亡お母様及びご質問者様への法定相続分（各2分の1ずつ）どおりの「所有権移転登記」をすることになります。
　次に、お母様が亡くなられた日を登記原因日付として、亡お母様からご質問者様への「持分全部移転登記」をすることになります。

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