相続させない方が良い不動産があれば、教えてください。

　不動産を多数所有していますが、相続させない方が良い不動産があれば、教えてください。

　相続させない方が良い不動産として、相続税評価額が実勢価格を上回るもの、管理が困難なもの、値下がりが予想されるもの、などが考えられます。これらは相続に適さないため、生前に処分するなどの対策が望まれます。

　相続税を計算する際の不動産の評価額（以下、相続税評価額）は、実際に取引される価格（以下、実勢価格）より低くなる場合が多く、相続税の計算をする上においては、現金を持っているよりもメリットがある資産と考えられています。
　しかし、以下のような不動産は相続税を計算する上ではデメリットが多く、相続させない方が良いと一般的に考えられています。

• ○相続税評価額が実勢価格を上回っていると思われる不動産
  • 住宅用地等としての需要が少なく、相続税評価額を下回る価格でしか売却できない地域の土地
  • 個別要因による実勢価格の減少額が、相続税評価額を計算する上で減額できる額を大きく上回っている土地
    • 道路や隣地との高低差が激しい土地
    • 間口が狭い、不整形等により建築が困難な土地
  • 過去に事故等（自殺・殺人事件等）があった又は近隣に嫌悪施設がある不動産
  • 相続税評価額が実勢価格を大幅に上回っている次のような建物（主に鉄骨造又は鉄筋コンクリート造）
    • バブル期等、建築費が高い時期に建てられた豪華な建物
    • 規模の割に収入が少ない賃貸建物
    • 利用が困難な建物（建物取壊しにより価値が上がる不動産）
  • 地代が低額である昔からの貸地（底地）
• ○次の世代による管理が困難と思われる不動産
  • 稼働率が低い賃貸不動産
  • 大規模修繕等、建物のメンテナンスがほとんど行われていない不動産
  • 遠方にある未利用不動産
  • 建物が旧耐震基準である未利用又は賃貸不動産（取壊し予定の場合を除く）
• ○値下がりが予想される相続後売却予定の不動産
  • バブル崩壊後値下がり続けて、上昇傾向がみられない売却予定の不動産
  • 賃料水準の低下が著しい売却予定の賃貸不動産
• ○相続の争いの原因となりそうな不動産
  • 全財産の中で大半の価値を占めている不動産
  • 相続により取得することを嫌がられる不動産

　これらの不動産を所有されている方は、早期の売却を検討されると良いでしょう。
　ただし、“相続させない方が良い不動産”は、買い手からみると“買わない方が良い不動産”に該当しますので、売却できない又は売却にかなりの時間を要する可能性があります。
　売却検討の際、売却が困難であるとすぐに諦めるのではなく、“相続させない方が良い不動産”を“相続させても良い不動産”に転換できるよう、実行可能な対策を講じていただくと良いでしょう。

　なお、売却益を期待して購入した山林は、現在のところ売却を含め有効な対策が見つからない状況であり、“相続させるしかない不動産”といえます。このような状況にならないよう、不動産投資を行う前に、当事務所へご相談ください。

　いくら対策を施しても、想定どおりにいかないのが世の常です。何かを利用するときは、メリットデメリットをきちんと理解して納得することが肝要です。

　夫の相続対策を検討している中で、保険会社から次の提案を受けました。これはその次の相続（二次相続）も見据えて、妻である私も生命保険に加入した方がよいというものでした。この提案はどのような効果があるのでしょうか？
　現在、私は医療保険（死亡保障なし）に加入していますが、死亡保障の保険には加入していません。

• <家族構成>
  • 夫80歳、妻70歳、子2人（独立して別生計）
• <提案内容>
  • ①次の保険に加入
    • 保険種類・・・一時払終身保険　1,000万円
    • 契約形態
      契約者（保険料負担者）…夫
      被保険者…妻
      死亡保険金受取人…夫
  • ②夫が妻より先に死亡（相続発生）
    　①の契約内容を変更
    • 契約者…夫→妻
    • 死亡保険金受取人…夫→子

　この提案内容どおりいけば、ご主人の相続時、あなたの相続時、各々相続税を軽減できる可能性がみられます。ただし、この可能性には“前提”があります。“前提”どおりにいかなかった場合の問題点も理解しておかれるとよいでしょう。

　今回の提案内容に基づいた保険の課税関係や、メリットとデメリットは、それぞれ次のとおりです。

　夫の相続（一次相続）：

• 「生命保険契約に関する権利」として、夫の相続財産となる。
• 相続発生時の解約返戻金相当額が相続税の課税対象となる。

　妻の相続（二次相続）：

• 死亡保険金が、妻の相続財産とみなされる。
• 死亡保険金のうち、非課税限度額を超える部分について相続税の課税対象となる。
• 非課税限度額とは、“生命保険の非課税（500万円×法定相続人の数）”で計算した金額。
  法定相続人とは、相続を放棄した人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいいます。
  ご相談のケースで子2人が相続人であれば、「500万円×2人＝1,000万円」が非課税限度額となります。

　このプランの有用性は、主に次のとおりです。

• 夫が一時払終身保険の保険料負担者となることで、妻自らが保険料を負担することなく、妻の相続時の資金と相続税計算上の非課税限度額が確保できる。
• 一次相続発生時、解約返戻金相当額が払い込んだ保険料を下回っていれば、現金で保有しているよりも夫の相続財産の評価額が下がる。つまり、相続税の対象となる金額が減ることで、相続税が軽減できる。

　ただし、このプランどおりにいかなかった場合、注意が必要です。例えば、次の点です。

• 妻が夫より先に亡くなった場合、夫が受け取る死亡保険金は相続税ではなく、所得税が課税される。つまり、想定どおりのメリットを享受できないことになる。
• 内部環境や外部環境の変化により解約しなければならなくなった場合、経過期間によっては返戻金が払込保険料を下回り、元本割れすることがある。

　将来の相続を考えたとき、その次の相続まで考える必要があるのかどうかは、対象者の財産の保有状況、家族構成等を考慮に入れる必要があります。さらに、想定どおりにいかなかった場合の問題点を洗い出し、リカバリーについてもあわせて検討されておかれるとよいでしょう。相続対策に関することは、当事務所へご相談ください。

＜参考条文等＞　相法3、12、財産評価基本通達214　他

　今回は相談事例を通じて、相続人の中に特別受益を受けた人がいる場合の遺産分割について、ご紹介します。

　母が亡くなりました。相続人は私と兄の2人で、遺産は預金の4000万円があるだけです。ですが、兄は母の生前に、家を新築する費用として1000万円を出してもらったと聞いています。兄は平等に2000万円ずつで分けようと言いますが、生前、何ももらっていない私としては不平等と感じています。平等に分ける方法を教えてください。

　お母様が生前に、お兄様へ新築費用として贈与している1000万円については、お母様の遺産に加えて分割することが可能です。

　相続人の中に、生きている間に行われた贈与（以下、生前贈与）等によって、被相続人から特別に利益を得た人がいる場合は、相続開始時の財産に、その贈与によって得たものの価額を加えたものを相続財産とみなすとされています（民法第903条：以下、みなし相続財産）。その特別に得た利益のことを特別受益といい、生前贈与のうち、特別受益として認められるものは、

　　1.婚姻若しくは養子縁組のための贈与
　　2.生計の資本としての贈与

に限られます。

　お兄様はお母様のご存命中に家の新築資金として現金を受け取られていますが、これは生計の資本としての贈与（特別受益）であり、相続財産に加えることになります。
　この場合のお二人の相続分を計算すると、
　　　みなし相続財産（4000万円＋1000万円）×法定相続分（1/2）＝　2500万円
となり、お兄様が具体的に取得される相続分は
　　　2500万円－生前贈与分（1000万円）＝　1500万円
となります。

　なお、特別受益の価額は、相続開始時の時価で評価をします。仮に生計の資本として不動産の贈与があり、贈与当時の時価が5000万円であった場合でも、相続開始時の時価が3000万円であれば、3000万円の評価額として相続財産へ加えることになります。
　また、これらはすべて被相続人が何らの意思表示をしていなかった場合について適用されるものですので、被相続人の方が、これとは異なった意思表示をした場合には、その意思に従うこととなります（民法第903条第3項）。

弊事務所の年末年始休業日をご案内いたします。

ご不便をお掛けいたしますが、何卒ご協力のほどよろしくお願い申し上げます。

■年末年始休業日
　2018年12月28日（金）～2019年1月6日（日）

　土地を借り、そこに建物を建てて他人に賃貸している場合、土地賃借人側にもその土地の評価が必要です。

　私の父（C）はAさんに毎月5万円（相当の地代）を支払って土地を借りておりました。先月父が亡くなり相続手続きを行っていたところ、相続税申告書を作成する際には、父が借りていた土地も評価する必要があるとのことです。この場合はどのように土地を評価したらよいのでしょうか？
　現在、父が借りていたAさんの土地の上には、父が建てた建物があり、Bさんが居住しています。

　借りた土地の上に建物を有している場合には、借地権を所有していることになります。その建物が貸家の場合には、その借地は「貸家建付借地権」として評価することになります。

　「貸家建付借地権」とは、貸家の敷地の用に供されている借地権又は定期借地権をいいます。つまり宅地を借り受け、その宅地上の家屋を所有し、その家屋を貸し付けている状態におけるその借地権等をいいます。

　「貸家建付借地権」の評価算式は以下のとおりです。

　貸家建付借地権＝借地権の価額－借地権の価額×借家権割合×賃貸割合

　例えばご相談のケースが次の条件であった場合の、　「貸家建付借地権」を評価してみましょう。

1. 【条件】
2. ①自用地としての価額：5,000万円
3. ②借地権割合：60％
4. ③借家権割合：30％
5. ④賃貸割合：100％
6. 5,000万円×60％－5,000万円×60％×30％×100％＝2,100万円

　借地人（C）が土地所有者（A）から借りた土地の上に、家屋等を建築し、他人（B）へ貸している場合、土地の使用収益権は借地人（C）が持ち、所有権は土地の所有者（A）が持つことになります。
　他人へ貸している部分（借家権）は、Cの借地権の評価をする上では、控除することができます。上記の事例に関していえば、建物を所有するだけでなく、他人へ貸すことにより、900万円分評価を減額することができました。

　土地の評価は複雑であり、様々なパターンがあります。少しでも不安に思われる方はお気軽に当事務所へご相談ください。

＜参考文献＞
　相続税評基通28、国税庁HP、路線価による土地評価の実務

　相続した不動産の売却は、遺産分割協議書に対象となる不動産の記載があれば、売却手続きを始めることができ、相続登記も行えます。

　母が亡くなり、弟と二人で母の財産を相続することになりました。財産の分け方について弟と協議をしているところですが、実家については、お互い持家があり、住む予定もないため、売却することで意見が一致しています。ただ、実家周辺は住宅街で、建物が密集しています。実家を空家のまま放置することで、放火などの被害にあった場合、近所の方へ被害が及ばないか心配であるため、できるだけ早く売却したいと考えています。実家の売却にあたり、すべての財産の遺産分割協議が整い、相続登記を行わなければ、実家を売却することはできないのでしょうか。
　また、実家は築年数が経過しており、取り壊すことになると思います。取り壊す建物でも相続登記が必要でしょうか。

　不動産の売却を依頼するための遺産分割協議書は、相続するすべての遺産の内容が記載されていなくても、売却する不動産を対象とした遺産分割協議書だけでよく、相続登記も行えます。 また、建物を取り壊す場合は、相続登記は必要ありませんが、滅失登記が必要です。

　相続する不動産の売却を不動産業者に依頼するためには、その不動産の相続人であることを証明する書類が必要になります。法定相続分による遺産分割の場合は戸籍等、それ以外の場合は遺産分割協議書等になりますが、不動産の売却を依頼するための遺産分割協議書は、相続するすべての遺産の内容が記載されていなくても問題はありません。
　今回の場合であれば、ご実家だけを対象にした遺産分割協議書が作成されていれば、相続人の依頼により、不動産業者は売却活動を始めることができます。
　また、その遺産分割協議書により相続登記も行えます。相続登記については、売買契約締結後、不動産を引き渡すまでの間に行えば問題ありません。

　建物を取り壊すのであれば、建物の相続登記は、必ずしも必要ではありません。 建物を取り壊した後の建物の滅失登記は必要になりますが、登記名義が被相続人であっても、相続人名にて建物の滅失登記を申請することが可能です。
　また、土地を売却する際に、確定測量を求められるケースがありますが、確定測量も建物滅失登記と同じで、相続人にて土地家屋調査士に依頼（官民立会等の委任）ができます。建物の滅失登記や確定測量は、戸籍等で、依頼者が相続人であることを証明すれば足りるからです。

　なお、土地に係る固定資産税・都市計画税は毎年1月1日現在で、土地上に建物があるかどうかによって税額が変わります。そのため、建物を取り壊す時期によっては、翌年の土地に係る固定資産税、都市計画税が高くなる可能性があります。取り壊しの時期については、依頼する不動産業者と協議しておくことが必要です。
　加えて、築年が古い被相続人の居住用財産を売却する場合は、不動産譲渡所得について空家の3,000万円特別控除が利用できる可能性があります。空家の3,000万円特別控除を利用する際は、建物取り壊し前の写真が必要になるなど、利用するための規定があります。
　いずれにしても、不動産を売却する際は、各専門家に相談の上、進める必要があります。

　死亡保険金は相続人以外が受け取る場合もみなし相続財産として相続税が課税されますが、非課税の適用はなく、2割加算の対象となります。

　叔父が亡くなって、甥にあたる私と弟が受取人に指定されている生命保険があることが発覚しました。保険金額が同じものがそれぞれ1件ずつありました。
　弟は、叔父夫妻に子がいなかったため、叔父の事業を継ぎ、養子になっています。
　相続人でない私が受け取る死亡保険金にも税金はかかるのでしょうか？
　また、遺産分割ではどのような扱いになるのでしょうか？
　叔父の相続人は叔母（配偶者）と養子（私の弟）の2人で、私の両親は存命です。

＜契約内容＞

1. 契約者（保険料負担者）：叔父
2. 被保険者：叔父
3. 死亡保険金受取人：甥2人（各1件）
4. 保険種類：一時払終身保険
5. 保険金額：1,000万円

　死亡保険金は受取人の固有の財産ですので、遺産分割の対象にはなりませんが、相続税の計算においては“みなし相続財産”として課税対象となります。また、ご相談者様は相続人ではないため、生命保険の非課税枠を適用できず、相続税額の2割相当額が加算されます。

　死亡保険金は、みなし相続財産として相続税の対象、という点では、受取人が相続人であっても相続人以外であっても同じ扱いですが、相続税の計算においては、受取人が相続人ではない場合に、次の違いがあります。

1. 生命保険の非課税枠　（500万円×法定相続人の数）　を適用できない。
2. 被相続人の一親等の血族（代襲相続人となった孫（直系卑属）を含む）及び配偶者以外の人である場合には、その人の相続税額にその相続税額の2割に相当する金額が加算される。

　今回、相談者様は相続人ではないため、上記1. 2. ともに該当します。一方、弟さんは叔父の養子になっていますので、相続人であり、どちらも考慮する必要はありません。

　また、受け取る死亡保険金は、みなし相続財産として相続税の対象にはなりますが、受取人の固有の財産として扱われますので、相続財産に含まれず、遺産分割協議の対象になりません。よって、通常は遺留分の計算の基礎にも含まれないことになります（ただし、相続人との間で到底是認できない不公平など、特別な事情により争い事になるような場合には、遺留分の計算の基礎に含まれることもあります）。

　なお、今回のケースでは弟さんは被相続人の直系卑属ではない養子のため相続税の2割加算は適用されませんが、同じ養子でも被相続人の直系卑属である孫を養子にしていて、その孫が代襲相続人ではない場合は、加算の対象になります。これは、被相続人→子→孫と、孫に承継するまでに、通常、2回の相続が発生するものを一代飛ばして課税の回数を1回に減らすことになるため、税対策への措置と考えられます。

＜参考条文等＞　相法18、相法21の15、16、相基通18-5、遺留分に関する判例

　今回は相談事例を通じて、相続に関する改正民法の概要についてご紹介します。

　相続に関する法律が改正されたと聞きました。どのような内容なのでしょうか。大まかな内容を教えてください。

　相続に関する改正民法が、平成30年7月6日、参議院で可決され、成立しました。同時に、法務局における遺言書の保管等に関する法律も可決・成立しています。
　今回の改正は、遺された配偶者の生活への配慮等を目的としたもので、相続が大きく変わる大改正です。以下で、その要点をざっくりと確認していきます。

【民法】
（1）相続が開始した場合における配偶者の居住の権利
　配偶者が、終身又は一定期間、無償で被相続人の財産に属した建物の使用及び収益をすることができる権利（配偶者居住権）が創設され、遺産分割又は遺贈によってこれを取得することができることなります。

　→　施行日：公布日から起算して2年を超えない範囲内において政令で定める日

（2）遺産分割前における預貯金債権の行使に関する規定の新設
　共同相続された預貯金債権がある場合には、各共同相続人は、遺産分割が終了するまでの間も、預貯金債権のうち一定額については、他の共同相続人の同意を得ることなく、単独で払戻しをすることができるようになります。

　→　施行日：公布日から起算して1年を超えない範囲内において政令で定める日

（3）自筆証書遺言の方式の緩和
　自筆証書遺言の要件が緩和されました。これにより、自筆証書に相続財産の全部又は一部の目録を添付する場合には、その目録については自書が不要となります。

　→　施行日：公布日から起算して6ヶ月を経過した日

（4）遺留分の減殺請求権の金銭債権化
　遺留分を侵害された者の権利の行使によって遺贈又は贈与の全部又は一部が当然に失効するとされている現行法の規律が見直され、遺留分侵害額に相当する金銭債権が生ずることとなります。

　→　施行日：公布日から起算して1年を超えない範囲内において政令で定める日

（5）特別の寄与の制度の創設
　被相続人の親族で相続人以外の者が、被相続人の療養看護等を無償でしたことにより被相続人の財産の維持又は増加に特別の寄与をした場合には、相続の開始後、相続人に対して金銭の支払を請求することができるようになります。

　→　施行日：公布日から起算して1年を超えない範囲内において政令で定める日

【家事事件手続法】
　預貯金債権の仮分割の仮処分について、遺産分割前の保全処分の要件を緩和するとともに、民法において新設する特別の寄与の制度に関する手続規定が設けられます。

　→　施行日：公布日から起算して1年を超えない範囲内において政令で定める日

【法務局における遺言書の保管等に関する法律】
　相続をめぐる紛争を防止するため、法務局において自筆証書遺言に係る遺言書の保管及び情報の管理を行う制度を創設する改正です。

（1） 遺言者が法務局において、自筆証書による遺言書の保管を申請することができる制度を創設し、その申請手続き、遺言書の保管及び情報の管理、遺言者の死亡後の相続人等による遺言書の写しの請求手続き等が規定されます。
（2） 法務局に保管されている遺言書については、検認に係る民法の規定を除外する等の措置が講じられます。

　→　施行日：公布日から起算して2年を超えない範囲内において政令で定める日

　今回は相談事例を通じて、相続に関する改正民法の概要についてご紹介します。

　相続に関する法律が改正されたと聞きました。どのような内容なのでしょうか。大まかな内容を教えてください。

　相続に関する改正民法が、平成30年7月6日、参議院で可決され、成立しました。同時に、法務局における遺言書の保管等に関する法律も可決・成立しています。
　今回の改正は、遺された配偶者の生活への配慮等を目的としたもので、相続が大きく変わる大改正です。以下で、その要点をざっくりと確認していきます。

【民法】
（1）相続が開始した場合における配偶者の居住の権利
　配偶者が、終身又は一定期間、無償で被相続人の財産に属した建物の使用及び収益をすることができる権利（配偶者居住権）が創設され、遺産分割又は遺贈によってこれを取得することができることなります。

　→　施行日：公布日から起算して2年を超えない範囲内において政令で定める日

（2）遺産分割前における預貯金債権の行使に関する規定の新設
　共同相続された預貯金債権がある場合には、各共同相続人は、遺産分割が終了するまでの間も、預貯金債権のうち一定額については、他の共同相続人の同意を得ることなく、単独で払戻しをすることができるようになります。

　→　施行日：公布日から起算して1年を超えない範囲内において政令で定める日

（3）自筆証書遺言の方式の緩和
　自筆証書遺言の要件が緩和されました。これにより、自筆証書に相続財産の全部又は一部の目録を添付する場合には、その目録については自書が不要となります。

　→　施行日：公布日から起算して6ヶ月を経過した日

（4）遺留分の減殺請求権の金銭債権化
　遺留分を侵害された者の権利の行使によって遺贈又は贈与の全部又は一部が当然に失効するとされている現行法の規律が見直され、遺留分侵害額に相当する金銭債権が生ずることとなります。

　→　施行日：公布日から起算して1年を超えない範囲内において政令で定める日

（5）特別の寄与の制度の創設
　被相続人の親族で相続人以外の者が、被相続人の療養看護等を無償でしたことにより被相続人の財産の維持又は増加に特別の寄与をした場合には、相続の開始後、相続人に対して金銭の支払を請求することができるようになります。

　→　施行日：公布日から起算して1年を超えない範囲内において政令で定める日

【家事事件手続法】
　預貯金債権の仮分割の仮処分について、遺産分割前の保全処分の要件を緩和するとともに、民法において新設する特別の寄与の制度に関する手続規定が設けられます。

　→　施行日：公布日から起算して1年を超えない範囲内において政令で定める日

【法務局における遺言書の保管等に関する法律】
　相続をめぐる紛争を防止するため、法務局において自筆証書遺言に係る遺言書の保管及び情報の管理を行う制度を創設する改正です。

（1） 遺言者が法務局において、自筆証書による遺言書の保管を申請することができる制度を創設し、その申請手続き、遺言書の保管及び情報の管理、遺言者の死亡後の相続人等による遺言書の写しの請求手続き等が規定されます。
（2） 法務局に保管されている遺言書については、検認に係る民法の規定を除外する等の措置が講じられます。

　→　施行日：公布日から起算して2年を超えない範囲内において政令で定める日

　路線価の全国の平均変動率は3年連続の上昇となり、上昇幅も拡大しました。地価が継続的に上昇していることが路線価にも反映されています。

　先日、平成30年の「路線価」が公表されたというニュースを見ました。今年の結果の特徴を教えてください。

　都市部においては、インバウンドや再開発の進展に伴う繁華性の向上による土地需要の高まり、低金利環境の継続による投資資金の不動産市場への流入により、地価が継続的に上昇しており、これが路線価にも反映され、結果として相続税や贈与税の税額にも影響を与える結果となっています。

　路線価は、相続税や贈与税の算定の基準となるもので、3月に国土交通省が発表した地価公示と同様、毎年1月1日時点における1平方メートルあたりの土地価格を示したもので、国税庁が公表しています。地価公示価格等を基として算定した価格の80％を目安に評価されています。平成30年分の路線価は、平成30年1月1日から12月31日までに発生した相続・贈与に関わる相続税・贈与税の申告に利用されることになります。

　今回の路線価の概況をみてみましょう。全国の平均変動率は0.7％の上昇となりました。0.4％の上昇となった前年に続き3年連続の上昇となり上昇幅が拡大しました。47都道府県のうち、上昇幅で前年を上回ったのは沖縄県、東京都、宮城県など18都道府県で、昨年の13都府県から増加しました。一方、前年より下落した県は秋田県、愛媛県、三重県など29県であり、昨年の32県から減少しました。

　都道府県庁所在地の最高路線価をみると、33都市が上昇し、前年の27都市から拡大しました。横ばいは13都市、下落したのは水戸市のみで、昨年の3都市から減少しました。地点別の最高路線価地は、東京・銀座の文具店「鳩居堂」の前が1平方メートルあたり4,432万円で33年連続日本一となりました。東京・銀座に続く第2位は大阪・梅田の1,256万円（前年比＋6.8％）、3位は神奈川・横浜駅西口の1,024万円（同＋13.3％）と続いています。一方、最高路線価が最も低かった都道府県庁所在地は鳥取の11万円であり、秋田の12万円が続いています。東京・銀座の路線価は鳥取の路線価の約400倍ということになります。

　上述のように都市部においては、外国人観光客をはじめとする国内外からの来訪者の増加や、再開発の進展による繁華性の向上による土地需要の高まり、低金利環境の継続による投資資金の不動産市場への流入が続いていることから地価は継続的に上昇しており、これが路線価にも反映され、結果として相続税や贈与税の税額にも影響を与える結果となっています。

　路線価については、下記の路線価図等閲覧のページで確認できます。　

　平成30年分路線価図等閲覧
　国税庁の発表資料（都道府県庁所在都市の最高路線価についても掲載）