名義預金だと指摘されないためには、どのような点に注意したらよいですか？

　孫がこの春に就職します。
　お祝いとして孫名義の口座を作って、そこにいくらかのお金を振り込もうと思います。
　孫名義であっても、私の財産として相続税がかかってきてしまう話を聞いています。
　どのような点に注意すれば、そのような指摘を受けなくてすむのでしょうか。

　ご相談者様は、いわゆる「名義預金」といわれる財産となるのを懸念されていると思われます。このような名義預金と指摘されないためには、その預金がお孫様のものだということを明確にしておくことが大切です。どのような点に注意すべきかは、詳細解説をご参照ください。

　誰の名義かにかかわらず、被相続人の財産と認められるものは相続税の課税対象となります。
　例えば、被相続人の配偶者や子、孫などの名義の預貯金（いわゆる「名義預金」）や、株式、証券投資信託の受益証券などの財産であっても、被相続人が資金を捻出していたことや管理状況等から、被相続人の財産と認められるものは、被相続人の財産として、相続税の申告の際に含める必要があります。

　名義預金と指摘されないために注意すべきポイントを、3つご紹介します。

　通常は、名義人本人が通帳、印鑑、カードなどを保管し、本人が必要とするときにいつでも解約、引出が可能です。

　一方、名義人本人ではなく亡くなった人が通帳等を保管しており、預金の引出などを亡くなった人が自由にできるような場合は、どうでしょう。これを名義人本人の財産だといえるでしょうか？

　このような場合で名義預金と認定されないためには、なぜ亡くなった人が子や孫名義の口座の通帳等を保管し、自由に使えるようにしていたのか、その口座へは誰のお金を入金したのか、などについて税務署が納得するような理由が必要です。

　名義人本人が口座開設を行った場合には、通常は自分の印鑑で届け出をします。もし亡くなった人と同一の印鑑で口座開設を行っていれば、印鑑は亡くなった人が管理し、預金の引出などを自由にできる状態であった、というように想定されます。

　したがって、なぜ同一の印鑑で届け出を行ったのか、その口座へは誰のお金を入金したのか、などについて税務署が納得するような理由が必要です。

　贈与は、あげる側の「あげましょう」という意思ともらう側の「もらいましょう」という意思、両者の合意があって初めて成立します。もらう側がその事実を知らなければ、贈与は成立しません。

　名義人は、その預金口座の存在を知っていますか？　贈与税の申告は行われていますか？

　贈与を行う場合には、必ずもらう側（子や孫）へも通知しましょう。

　以上の点に注意していただきながら、お孫様に対する資金贈与をご検討いただければと思います。

　名義預金を含めた相続税に関する相談は、当事務所までお気軽にお問い合わせください。

＜参考＞
国税庁HP「相続税の申告書作成時の誤りやすい事例集」

　昨年は２０２４年問題として、
　物流業界の労働時間制限による起きる問題が話題となっていました。
　年が変わった今年も、２０２５年問題としていくつか挙げられています。
　代表的なものには、団塊の世代が後期高齢者となる、
　医療や介護の影響ですが、その他にも気になるものがあります。

　そのひとつが、ビデオ・テープが再生機器の生産終了や
　テープ自体の経年劣化に伴い、
　映像の再生やダビングが困難になるとされるものです。

　テープ自体の寿命は２０年程とされており。
　昭和生まれの方々が、
　子供の成長や自身の記念に撮りためた記録が観られなくなると、
　デジタル化のため専門業者への持ち込みが増えているそうです。

　風前の灯とされるビデオ･テープ、発売当時の規格をめぐる熾烈な争い。
　製品の開発に一歩先に出たソニーの「ベータ」に、
　巻き返しを図るビクターの「ＶＨＳ」の猛攻勢はすさまじいものでした。

　当時のビクターは業界８位の中堅メーカーにしか過ぎず。
　技術力の高さはソニーがダントツで、
　かなり水をあけられる形で松下が入り、次にビクターがついてくる。

　「そんな会社が、家庭用ビデオを作れるとは到底思えない」
　と言うのが世間での評価でした。

　また、社内でも新しいビデオ開発には見切りをつけ、
　業務用ビデオの改良・販売をおこなっていくことに方針転換したのでした。
　「他社に先を越されれば、
　ビデオ事業にかかわる社員、協力工場すべてが仕事を失うことになる」

　当時の事業部長がこう決意したことから、
　本格的に家庭用のビデオ開発に取り掛かることになります。
　それは、本社には黙って「秘密開発部隊」としてスタートしたのです。

　一度も黒字を出したことのない部門、
　業務用ビデオを売り歩き、自らの給与を稼ぎながら、開発を進めていきます。
　また、理由をつけ、売れる見込みのない業務用ビデオを生産し続け、
　事業に携わる人々の首を繋ぎます。

　在庫は溜まりにたまり、月商の７、８ヶ月にもなりました。
　本社からの借入金は年商をはるかに超え３０億円以上に…
　金利は６、７パーセントだったので、
　通常の会社なら既に倒産していてもおかしくない状況でした。

　ソニーに遅れること、１年５ヵ月後
　ビクターは家庭用ビデオを発売することが出来ました。
　対抗策として、ビクターが取ったのは、技術を他社に公開することでした。
　日立、松下をはじめとするＶＨＳ規格に賛同する企業に、
　試作品を貸し出し、生産ラインまで公開することとしたのです。

　その結果、ＶＨＳが家庭用ビデオ規格の主導権を握ることとなったことは、
　歴史が証明するとおりです。

相続した市街化区域内の広い土地について、相続税評価額を減額できる方法はありますか？

　先日、父が亡くなり、私と母が父の財産を相続しました。父名義の自宅（実家）の土地面積は800㎡と広いため、相続税が高くなるのではないかと心配しています。知人から、土地面積が広ければそれだけ相続税評価額は高くなるが、一方で広い土地の場合には、相続税評価額を減額できる方法もあると聞きました。そのような方法はあるのでしょうか。

　「地積規模の大きな宅地の評価」という評価方法を適用できれば、相続財産としての評価額を抑えることが可能となります。

　「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となる宅地の評価額は、たとえば路線価地域の場合であれば、以下の算式で計算されます。

　この評価は、大きな土地を複数の区画に分け、戸建用地として開発分譲することを想定しているため、土地面積が大きいことで生ずる価値の減少（減価）を評価額に反映させる手法で、上記の算式の規模格差補正率に織り込まれています。

　なお、減価の要因となる主だったものとして、敷地内に設ける道路部分や上下水道等の整備費用等が挙げられます。

　戸建用地を想定した宅地であることから、路線価地域においては、普通商業・併用住宅地域及び普通住宅地域に所在するものが適用対象となっています。

　地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏に該当する地域）においては500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上の地積の宅地をいいます。なお、次の（1）～（4）のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。

（1）市街化調整区域に所在する宅地（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除く）

（2）都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地

（3）指定容積率が400％（東京都の特別区においては300％）以上の地域に所在する宅地

（4）財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地

　今回ご相談の対象地が、三大都市圏の市街化区域に所在し、かつ、上記（1）～（4）のいずれにも該当しないのであれば、「地積規模の大きな宅地の評価」の評価手法を適用して、土地の評価額を下げることが可能となります。

　評価手法の適用にあたっては、規模格差補正の他、間口や奥行等の土地の形状、道路との接道状況、高低差や斜面等の有無、といった土地各々の個別的要因による減価補正も行われることから、専門的な知識に基づく煩雑な計算処理が求められます。
　また、適用する各係数等によって減額幅も変動しますので、ご注意ください。

　「地積規模の大きな宅地の評価」についてご不明な点は、当事務所へお気軽にお問い合わせください。

＜参考＞
　国税庁HP「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」

受け取った死亡保険金の非課税金額はいくらになりますか？

　先日、夫が亡くなりました。家族は私の他に、子どもが2人いますが、次男は今回相続の放棄をしています。そのため相続人は私、長男の2人です。夫は生前に生命保険に加入しており、保険金は一定額まで相続税がかからないと聞いています。実際に受け取った以下の死亡保険金について、相続税がかからない金額を教えてください。
　なお、すべての生命保険について、契約者・保険料負担者・被保険者ともに夫（被相続人）です。

• 死亡保険金額：2,000万円
• 死亡保険金受取人：私

• 死亡保険金額：1,000万円
• 死亡保険金受取人：長男

• 死亡保険金額：1,000万円
• 死亡保険金受取人：次男

　相続税がかからない金額は、奥様が1,000万円、ご長男様が500万円となります。計算方法等は、詳細解説をご確認ください。

　被保険者、保険料負担者が被相続人である場合の死亡保険金は、相続財産とみなして相続税がかかります。

　その一方で、その死亡保険金の受取人が相続人である場合には、相続税がかからない制度（以下、非課税制度）が設けられています。

　死亡保険金全額が相続税の非課税となるわけではなく、限度額（以下、非課税限度額）が設けられています。

　非課税限度額は、以下のように計算されます。

　この場合の法定相続人の数については、仮に相続を放棄した人がいる場合は、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数です。ただし、相続を放棄した人は相続人とはならないため、実際の非課税制度は適用できません。

　今回のケースでの非課税限度額は、以下のとおりです。

　法定相続人の数は、奥様、ご長男様、ご次男様の3人です。ご次男様は相続を放棄されているため相続人ではありませんが、上記2.のとおり、この放棄はなかったものとして計算します。

　また、非課税限度額1,500万円に対して、実際の保険金の総額は4,000万円です。ただし、ご次男様は相続を放棄されているため、非課税制度の対象とはなりません。そのため、奥様とご長男様が取得した保険金の合計額3,000万円が対象となります。

　お2人が取得した保険金の合計額が非課税限度額を超えているため、以下の算式で計算した金額がお2人それぞれの非課税金額となります。

　上記計算式に基づく各相続人の非課税金額は、以下のとおりです。

【奥様の非課税金額】

【ご長男様の非課税金額】

【ご次男様の非課税金額】

　世の中の景気はおおむね順調で、就職は売り手市場、
　インバウンドの訪日外国人のおかげで不動産はバブル状態。
　加えて、人手不足なども影響して多方面で値上げラッシュです、
　少し前に「不況」だったこと、誰もが忘れかけてしまいそうになっていますね。

　好況に沸いている時は、誰もがその儲かった利益をもっと膨らませようと、
　不動産や株式などの利殖に走ります。
　逆に、景気が悪くなると本業に回帰して、儲かっている分野にお金を集中させて
　堅実に利益を生み出す事を考えます。
　ビジネスを長く続けていくコツは、この切り替えを上手することです。
　誘惑が付き物のビジネスの世界、誰もが失敗を経験しています。

　今や押すに押されぬ、大手食品スーパーのひとつ、
　ライフの創業者　清水信次氏も苦い経験をしています。
　戦後の闇屋から商売を始め、バナナやパイナップルの貿易で成功した
　資金を基にスーパーの道に進むのですが、
　スーパー開業時の資金不足や、オイルショック当時の融資差し止めなど
　いくつもの困難を乗り越えてきました。

　その中で、経営が順調であるが故の失敗があります。
　日本全体が活況に沸いていた「あの」８０年代。
　会社が上場したのを契機に、自らが信頼を置く人物に
　社長の席を譲り経営を任せたのでした。　
　大証から東証、一部から二部へと右肩上がりの経営に
　いつの頃からか歯車が狂ってきました。

　当時、話に乗らないものは「バカ」と揶揄されるくらい
　当たり前の事だった「財テク」に、どっぷりと浸かってしまっていたのです。
　メインバンクから何十億という借金をして、同業者の株券を買い占め、
　また、中国進出と称して、物流センターへの事業に投資していたのです。

　その事を知り、本業からどんどんかけ離れていく社長へ問い詰めると、
　返ってきた答えはこうでした。
　「コンニャクや豆腐、大根を売って、一円二円の利益を争っている時代ではない」
　「お客さんに細かい注文をつけられ、小言を言われているようでは、
　今の時代はやっていけない、今は頭で金儲けする時代だ」

　その投資の実績からしても、社長の言い分の方が正しく映りました。
　やむを得ず、特別動議で社長を解任して、自らが社長席に戻ることにしたのです。
　この決断をしたのは、まだバブル景気の真っ最中であったので、
　本業に軸足を向ける余裕があったことが幸いでした。
　投資が続いていれば、今は無き大手スーパーの二の舞となっていた事でしょう。

　この１０年の、景気の浮き沈みが現しているように、
　景気の波というのは、ある日突然「サッと」惹いてしまうのです。
　「利殖」の儲けというのは、その時限りのものでしかありません、
　どんなに儲かっていても、ずっと続く保証など無いのです。
　長期安定して利益を生み出し生き残ることが、
　本来のビジネスの姿であることを肝に命じておきましょう。

今回は相談事例を通じて、海外に住む人が日本国内の不動産を相続した場合の国内連絡先の登記について、ご紹介します。

　私の父が亡くなりました。父の相続人は母と兄と私です。
　長男である兄が不動産を相続する予定ですが、兄は現在、アメリカに住んでいます。どの住所で登記がされるのでしょうか。

　お兄様が不動産の所有者となる場合、外国に居住をされているため、外国の住所で登記がされます。このとき、住民票の代わりとして、在留証明書を添付します。

　不動産の所有者となる方が国内に住所がない場合には、国内における連絡先となる者の氏名・住所等の国内連絡先事項を申請情報として提供する必要があります（国内連絡先となる者がないときは、その旨を申請情報とすることもできます）。

　この制度は、令和6年4月1日以降にする登記について、適用されています。

　また添付情報として、国内連絡先事項を証する情報、国内連絡先となる者の承諾情報及び国内連絡先となる者の印鑑証明書（又は電子署名及び電子証明書）を提供する必要があります。

　なお、国内連絡先事項は登記されますが、その内容は以下のとおりです。

（1）ア　国内連絡先となる者（一人に限る。）の氏名又は名称並びに国内の住所又は国内の営業所、事務所その他これらに準ずるものの所在地及び名称

イ　国内連絡先となる者が会社法人等番号を有する法人であるときは、当該法人の会社法人等番号

（2）国内連絡先となる者がないときは、その旨

　また国内連絡先は、親族でなければならないという規定はありません。

参考：
法務省「令和6年4月1日以降にする所有権に関する登記の申請について」

弊事務所の年末年始休業日をご案内します。
ご不便をおかけしますが、何卒ご協力のほどよろしくお願い申し上げます。

■　年末年始休業日
　2024年12月28日(土曜日)～2025年1月5日(日曜日)

土地を分割して相続しようと思うのですが、分割のしかたによって、評価額は変わるのでしょうか？

　父の名義で下の図のような土地（合計900㎡）を所有しております。この度父が亡くなり、この土地をどのように分割しようか相続人3名（A、B、C）で遺産分割協議中です。分割のしかたによって、相続税の計算上、相続財産としての評価額は変わるのでしょうか？

　ご相談者様がご懸念のとおり、相続税の計算上、誰がどのように相続するかによって、土地の評価額が変わる場合があります。

　土地の評価は、①地目ごと、②利用単位ごと、③取得者ごと、に1つの土地として評価することになっています。したがって、必ずしも地番ごと（1筆ごと）に評価することにはなりません。

　ご相談の土地について当てはめて考えてみますと、次のとおりです。

①地目ごと

3筆ともに地目は宅地であるため、全体を1つの土地として評価

②利用単位ごと

3筆ともに空き地（未利用地）であるため、全体を1つの土地として評価

③取得者ごと

1人の相続人が3筆すべて相続する場合や3筆すべてを共有で相続する場合には、全体を1つの土地として評価

　仮に21番地は相続人A、22番地は相続人B、23番地は相続人Cがそれぞれ相続する、という場合には、取得者ごとに相続することになるため、3筆を別々に評価します。

　ご相談のケースで、仮に①全体を1つの土地として評価した場合と、②3筆別々に評価した場合とで、評価額がいくらになるか計算してみましょう。

　上記のとおり、評価額の差額が14,619,000円も生じる結果となりました。適用される税率が20％の場合では、納付する相続税額に300万円弱の差が生じます。

　ただし、利用の単位が同じ土地について取得者を分けて相続する場合には、その分割の合理性に配慮しなければなりません。例えば、下図のように高い路線価に面した部分のみをAが、その他をBが相続したような場合には、「不合理分割」と判定され、取得者ごとに別々に評価することは認められません。相続した部分が、それぞれ独立して有効利用できるか否かが判断のポイントとなります。

　評価額の高い低いの判断のみでは分割協議はまとまりませんが、分割協議の内容によって納付する相続税額が大きく異なる結果となります。十分に検討する必要があるでしょう。

　相続税の計算における土地の評価については、お気軽に当事務所へご相談ください。

＜参考＞
国税庁HP「二方路線影響加算の方法」、財基通7、7－2など

　スーパーやショッピングセンターの一角に売り場を構え、
　日常的な買い物はすべて済むのではないかと思える充実ぶりの１００円ショップ。
　最近では、生鮮品も扱っていたりお洒落な雑貨が中心だったりと、
　チェーン店によって工夫を凝らした品揃えで目移りしてしまいます。

　バブル崩壊後のデフレの波に乗り急成長してきましたが、
　当時は、ショッピングセンターのテナントスペースの穴埋めや、
　スーパー内の売場縮小による空きスペースのピンチヒッター役として、
　テナント側にとっても無くてはならない存在でした。

　そんな１００円ショップの代表格、ダイソーの創業者　矢野　博丈氏は、
　現金仕入による、廉価販売からスタートして、
　現在の会社の基礎を作り上げたのです。

　最初に始めた事業に失敗して、その後セールスマン、古紙回収など、
　仕事を転々とした後、雑貨の移動販売、いわゆる「バッタ屋」を始めます。

　スーパーの店頭や催事場、公民館などを１週間ごとトラックで回り、
　倒産した会社や資金繰りの苦しくなった会社から買い取った商品を、
　ディスカウント価格で売りさばいていく商売です。
　現金仕入であるため、商品は安く仕入れるのですが、
　品出しから、陳列、精算まで、全て一人でこなさなくてはならないのでした。

　その後、均一価格で商品を販売する商売をはじめ、
　事業の規模を大きくしていきます。
　しかし、「催事場が汚くなる」という理由から、
　主な納入先であった大手スーパーから取引を断られることになります。

　どうしたらいいかと、思いあぐねた末に考え付いたのが、
　スーパーに出入りするお客に来てもらえる場所に、
　催事場の代わりとなる店舗を作ることだったのです。
　これが今日の１００円ショップの始まりとなりました。

　いわゆる「バッタ屋」の特徴は、現金支払いをすることで、
　安く品物を仕入れることです。
　どうして現金支払いであると安く仕入れられるのでしょう。

　経営に行き詰った会社や経営が上手く行っていない会社は、
　今日、明日のお金を必要としています。
　たとえ、その売値が商品の仕入れた価格の何分の一になろうとも、
　とりあえずのお金が欲しいのです。

　売れ行き不振の商品や大量の返品を受けた商品は、
　その商品を次に買ってくれる会社を探すことはとても難しくなります。
　返品無しで買ってくれる会社があれば、「廃棄するより、マシ」とばかりに、
　価格のことは、二の次で売ってしまいたくなるのです。

　このように、商売が上手く行っていないところがあるからこそ、
　現金仕入というメリットが生きてきます。
　そこには、掛であれば、仕入れてから１ヶ月以上遅く支払えばいいはずの
　仕入代金を、仕入と同時に現金で支払っても有り余るほどの、
　儲けが隠されているのです。

空き家の売買取引で高額な媒介報酬を提示されたのですが、法的に問題はないのでしょうか。

　相続により取得した遠方の空き家を売却するため、地元の不動産業者に相談したところ、査定額300万円に対し、その1割以上となる税込33万円の媒介報酬（仲介手数料）を提示されました。その不動産業者からは、「通常よりも媒介業務に要する費用が多額のため」との説明がありましたが、法的に問題はないのでしょうか？

　ご相談の不動産業者の対応は、空き家等に係る媒介報酬規制に基づいたものとなりますので、法的に問題はありません。

　令和6年7月1日に、空き家等に係る媒介報酬規制の見直しが行われ、低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地・建物）の売買取引に係る媒介報酬額について、当該媒介業務に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて報酬を受領できることになりました（30万円の1.1倍が上限）。

　そのため、ご相談の不動産業者の対応は、媒介報酬規制に基づいたものと判断され、法的に問題はありません。

　なお、当該媒介報酬額を受領するためには、媒介契約締結前に、予定する媒介報酬額について依頼者に説明し、合意をする必要があります。依頼者であるご相談者様が合意をしない限り、当該媒介報酬額を請求・受領することはできません。

　しかし、合意をしない場合、不動産業者はご相談者様と媒介契約を締結しない可能性がありますので、注意が必要です。

　それでは、今回の見直しが行われた背景について、簡単に説明させていただきます。
　空き家等に係る媒介報酬規制は、「不動産業による空き家対策推進プログラム」に伴い見直しが行われました。なお、宅地建物取引業法において、不動産（低廉な空き家等を除く）の売買取引における媒介報酬額の上限（税込）は、下記のとおり定められています。

1. 200万円以下の金額：100分の5.5（5.5％）
2. 200万円を超え400万円以下の金額：100分の4.4（4.4％）
3. 400万円を超える金額：100分の3.3（3.3％）

　上記の左側にある金額に区分して、それぞれの金額に右側の割合を乗じた金額を合計した金額が上限となります。

　たとえばご相談の空き家の売買価格が査定額と同じ300万円であった場合、上記に基づく媒介報酬額の上限は、税込154,000円（200万円×5.5％＋（300万円－200万円）×4.4％）となります。なお未成約の場合、媒介報酬を請求することができず、加えてそれまでに要した費用についても請求しないことが多いため、税込154,000円の報酬で遠方の空き家について媒介契約を締結する不動産業者は稀であると推測されます。

　故に、低廉な不動産の売買取引が困難となり、低廉な空き家等が増加する一因となっていたため、平成30年1月1日から物件価格が400万円以下の空き家等の売買取引に係る媒介報酬額の上限が、売主に限り18万円（税抜）に引き上げられました。

　しかし、その後も空き家等の増加に歯止めがかからず、空き家等の流通促進が喫緊の課題となったため、今回の見直しに至りました。なお、今回見直しとなった媒介報酬額の上限は、売主だけでなく、買主も対象となります。

　上記のとおり、不動産業者が低廉な空き家等の売買取引の媒介を積極的に取り扱えるようにするため、今回の見直しを行った経緯があります。上限額である税込33万円で合意する必要はないと思いますが、地元の不動産業者が受け入れ可能な媒介報酬額まで歩み寄ることについては、ご検討いただいた方がよいと考えます。

　なお、遠方の物件は何かと勝手がわからず相続で取得しても手に余るケースが多いものです。生前のうちに資産整理は進めておかれるとよいでしょう。

（※）低廉な空き家等の賃貸借取引に係る媒介報酬額については、貸主から受領できる媒介報酬額の上限が賃料1ヶ月分の2.2倍に引き上げられました。（貸主および借主から受領できる媒介報酬額の合計は、賃料1ヶ月分の1.1倍以内が原則です。）

＜参考＞
　国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」